Visite d'appartement : les questions à poser et les points à vérifier avant de candidater

Une visite d'appartement dure souvent moins d'un quart d'heure, parfois au milieu d'autres candidats. C'est pourtant le seul moment où l'on peut voir le logement avant de s'engager pour plusieurs années. Les bonnes questions ne servent pas seulement à se faire une idée : certaines portent sur des informations que la loi oblige le bailleur à fournir, d'autres permettent de repérer un logement qui ne respecte pas les critères de décence. Voici, dans l'ordre d'une visite, ce qu'il est utile de demander et de vérifier.

Ce que dit la loi. L'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire et, dans les zones exposées à certains risques, de lui remettre l'état des risques lors de la première visite. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent.

Avant la visite : relire l'annonce

L'annonce est la première source d'information, et elle est encadrée. Le loyer, les charges, les honoraires éventuels, la surface et la classe énergétique doivent y figurer. Relire l'annonce avant de se déplacer permet de préparer des questions précises et de vérifier ensuite que ce qui est montré correspond à ce qui est écrit. L'outil d'audit d'annonce passe en revue ces mentions obligatoires.

Question 1 : quelle est la surface habitable exacte ?

La surface habitable doit figurer dans le bail, selon l'article 3 de la loi. Elle se calcule selon le code de la construction et de l'habitation, qui exclut notamment les parties de faible hauteur. Pendant la visite, il est utile de demander comment la surface a été mesurée et de repérer les pièces mansardées ou les mezzanines, qui comptent souvent moins que leur emprise au sol.

Pour un studio ou une chambre, une autre vérification s'impose : selon le décret de 2002, le logement doit disposer d'au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou d'un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes.

Question 2 : puis-je voir le diagnostic de performance énergétique ?

Le bailleur doit tenir le DPE à la disposition de tout candidat, selon l'article 3-3. Le demander pendant la visite est donc légitime. Il renseigne sur deux points importants.

D'abord, la facture probable : le DPE donne une estimation des dépenses théoriques d'énergie, que le bail devra d'ailleurs reprendre à titre d'information.

Ensuite, la décence du logement. Depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine, un logement classé G n'est plus décent pour un bail signé, renouvelé ou reconduit à partir de cette date. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, ceux classés E au 1er janvier 2034. Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas non plus être révisé ou réévalué en cours de bail ou au renouvellement. Notre article sur les augmentations de loyer détaille ce gel.

Question 3 : le logement est-il situé dans une zone à risques ?

Dans les zones exposées à des risques naturels, miniers ou technologiques définies par le code de l'environnement, le bailleur doit remettre l'état des risques au candidat lors de la première visite, si une visite a lieu. Ce document indique par exemple si le logement est situé en zone inondable. Il complétera ensuite le dossier de diagnostic technique annexé au bail ; en son absence, le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du loyer.

Question 4 : quel était le loyer du précédent locataire ?

Le bail devra mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature. Poser la question dès la visite permet de savoir si le loyer a fortement augmenté entre deux locations. Dans les communes où la hausse à la relocation est limitée, ou soumises à l'encadrement des loyers, cette information est la base de toute vérification. Notre guide pour fixer le bon loyer explique ces règles.

Question 5 : que couvrent les charges ?

Le montant mensuel des charges ne dit rien de leur contenu. Il est utile de demander si elles sont payées par provisions, avec une régularisation annuelle, ou au forfait, et ce qu'elles incluent : chauffage collectif, eau, entretien des parties communes, ascenseur. Les charges récupérables sur le locataire sont limitées à une liste fixée par décret. Demander le montant de la dernière régularisation permet de savoir si la provision est réaliste. Notre guide sur les charges locatives récupérables détaille la liste.

Question 6 : comment fonctionnent le chauffage et l'eau chaude ?

Le décret de 2002 exige une installation permettant un chauffage normal et une alimentation en eau potable avec un débit et une pression suffisants. Pendant la visite, il est simple d'ouvrir un robinet d'eau chaude, de vérifier la présence de radiateurs dans chaque pièce principale et de demander l'âge de la chaudière ou du ballon. Un chauffage collectif ou individuel n'a pas les mêmes conséquences sur les charges et sur le confort.

Les points à vérifier de ses propres yeux

Certaines vérifications ne demandent aucune question.

L'humidité et la ventilation

Le décret de 2002 impose que le logement soit protégé contre les infiltrations d'eau et les remontées d'humidité, et que les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté. Des traces noires dans les angles, une odeur de moisi ou des bouches d'aération obstruées sont des signaux d'alerte. Notre article sur les moisissures et l'humidité explique qui doit agir.

La lumière

Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant sur l'air libre. Une chambre sans fenêtre ne répond pas à ce critère.

L'électricité

Le réseau électrique doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants. Des prises arrachées, des fils apparents ou un tableau ancien méritent une question sur l'état de l'installation, que le dossier de diagnostic technique devra d'ailleurs documenter lorsque l'installation est concernée.

La cuisine et la salle d'eau

Le logement doit comporter une cuisine ou un coin cuisine pouvant recevoir un appareil de cuisson, avec un évier alimenté en eau chaude et en eau froide, ainsi qu'une installation sanitaire intérieure avec un WC séparé de la cuisine et de la pièce où l'on prend les repas, et une douche ou une baignoire. Pour un logement d'une seule pièce, le WC peut être extérieur, dans le même bâtiment et facilement accessible.

Les garde-corps

Les garde-corps des fenêtres, escaliers et balcons doivent être en bon état. C'est un point de sécurité à regarder, surtout avec des enfants.

L'outil décence du logement reprend ces critères sous forme de liste à cocher.

Question 7 : quelles sommes faudra-t-il verser, et quand ?

Aucune somme ne peut être demandée pour réserver le logement ou avant la signature du bail : le chèque de réservation fait partie des demandes interdites par l'article 22-2 de la loi. À la signature, les seules sommes exigibles sont le premier loyer et les charges, le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, et, si une agence intervient, des honoraires plafonnés. Le simulateur de frais d'agence permet de vérifier ces honoraires.

Question 8 : quelles pièces faut-il fournir ?

La liste des justificatifs que le bailleur peut demander est fermée, fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Relevés bancaires, photo, carte Vitale ou attestation de bonne tenue de compte ne peuvent pas être exigés. Venir à la visite avec un dossier prêt, limité aux pièces autorisées, permet de candidater immédiatement. Notre guide pour constituer un dossier de location détaille la liste.

Après la visite

Prendre des photos, noter les réponses obtenues et les comparer à l'annonce aide à décider à froid. Si le logement est retenu, il faudra ensuite relire le bail et ses annexes avec la même attention : notre guide pour bien lire son bail avant de signer propose une méthode.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il refuser de me montrer le DPE ? Non. L'article 3-3 de la loi de 1989 l'oblige à tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Une agence peut-elle me faire payer la visite ? Les honoraires facturables au locataire sont limités par l'article 5 de la loi de 1989, et aucune somme ne peut être demandée avant la signature du bail.

Peut-on visiter un logement encore occupé ? Oui, pendant le préavis du locataire en place. Le bail ne peut toutefois pas l'obliger à laisser visiter les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables, selon l'article 4 de la loi.

Que faire si le logement visité ne semble pas décent ? Mieux vaut ne pas signer en l'état, ou obtenir par écrit l'engagement de travaux avant l'entrée. Notre article sur le logement indécent explique les recours.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 3-3, 4, 5 et 22-2, Légifrance (articles 3, 3-3 et 4 vérifiés sur la reproduction Juriblio), consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, articles 159 et 160, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.