Augmentation de loyer : quand elle est légale et quand elle ne l'est pas

Une fois le bail signé, le loyer ne peut plus évoluer librement. Pour un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'admet que quelques mécanismes de hausse, chacun soumis à des conditions précises. Une augmentation qui ne rentre dans aucun de ces cadres n'a pas à être payée. À l'inverse, une hausse correctement calculée et demandée dans les formes s'impose au locataire.

Ce que dit la loi. L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers. L'article 17-2 encadre la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, aucune de ces hausses n'est possible pour un logement classé F ou G.

Les quatre situations où le loyer peut augmenter

1. La révision annuelle selon l'IRL

C'est le mécanisme le plus courant. Il suppose qu'une clause de révision figure dans le bail. Sans clause, aucune révision n'est possible pendant toute la durée du contrat.

La révision intervient une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire. Son montant ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee chaque trimestre. Le calcul est le suivant : loyer actuel multiplié par le nouvel indice, divisé par l'indice du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature.

Exemple : un loyer de 800 euros, révisé avec un indice passé de 146,68 à 148,37 (même trimestre, un an plus tard), peut être porté au plus à 800 × 148,37 / 146,68, soit environ 809,22 euros. Ces valeurs sont données pour illustrer la méthode ; les indices exacts se lisent sur le site de l'Insee. L'outil de révision de loyer fait le calcul avec les indices officiels.

Selon l'article 17-1, le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté de réviser dans un délai d'un an suivant la date de prise d'effet de la révision est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. Et s'il la demande dans ce délai, la révision prend effet à compter de sa demande : elle n'est pas rétroactive.

Pour les indices du troisième trimestre 2022 au premier trimestre 2024, l'article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, prolongé par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023, a plafonné la variation annuelle de l'indice à 3,5 % en métropole, 2,5 % dans les départements et régions d'outre-mer et 2 % en Corse. Ce plafonnement a pris fin ; la variation réelle de l'indice s'applique de nouveau.

2. La réévaluation au renouvellement

Lorsque le bail arrive à son terme, le bailleur peut proposer un nouveau loyer s'il estime que le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. La procédure de l'article 17-2 est stricte :

• la proposition doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement ;
• elle doit reproduire intégralement, à peine de nullité, le I de l'article 17-2, indiquer le montant proposé et la liste des références de loyers de logements comparables du voisinage : trois au moins, six dans les communes, listées par décret, qui font partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants ;
• le bailleur qui propose une réévaluation ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance ;
• en cas de désaccord, ou en l'absence de réponse du locataire quatre mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation doit être saisie avant tout recours au juge.

Si aucun accord n'est constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. À défaut, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures, loyer éventuellement révisé.

Si la hausse est acceptée ou fixée par le juge, elle n'est pas appliquée d'un coup : selon la loi, elle « s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat ». Lorsqu'elle est supérieure à 10 % et que le premier renouvellement a une durée inférieure à six ans, elle s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé puis lors du renouvellement suivant. La révision annuelle selon l'IRL s'ajoute ensuite à chaque palier.

Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers et dans les zones tendues, des règles particulières s'ajoutent ; notre guide pour fixer le bon loyer les détaille.

3. Les travaux d'amélioration

Selon le II de l'article 17-1, lorsque les parties sont convenues par une clause expresse de travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter, le bail ou un avenant peut fixer la majoration de loyer consécutive à ces travaux. La hausse ne peut donc pas résulter d'une décision unilatérale du bailleur.

4. Le changement de locataire

À la relocation, le bailleur fixe un nouveau loyer. Ce n'est pas une augmentation au sens du bail en cours, mais un nouveau contrat. Il reste encadré : dans les communes de zone tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions ; dans les communes soumises à l'encadrement, il doit respecter le loyer de référence majoré. Notre guide pour fixer le bon loyer détaille ces règles.

Point d'attention : la liste des communes de zone tendue résulte aujourd'hui du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe les communes soumises, à partir de 2027, à la taxe sur la vacance des locaux d'habitation de l'article 1406 bis du code général des impôts, créée par l'article 108 de la loi n° 2026-103 de finances pour 2026 en remplacement de la taxe annuelle sur les logements vacants (article 232) et de la taxe d'habitation sur les logements vacants (article 1407 bis). Il abroge le décret n° 2013-392 à compter du 1er janvier 2027. À la date de vérification de cet article, aucun texte n'a précisé quelle liste servira de référence pour le droit locatif après cette date.

Le gel des loyers des logements classés F et G

Le III de l'article 17-1 et le II de l'article 17-2, issus de l'article 159 de la loi Climat et résilience, interdisent la révision, la majoration pour travaux et la réévaluation au renouvellement pour les logements classés F ou G. Ces règles s'appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Ce gel ne doit pas être confondu avec le calendrier d'indécence énergétique. Celui-ci interdit progressivement de proposer à la location les logements les plus énergivores : la classe G depuis le 1er janvier 2025, la classe F à partir du 1er janvier 2028, la classe E à partir du 1er janvier 2034 en métropole. Le gel des hausses en cours de bail et au renouvellement, lui, s'applique déjà à toutes les classes F et G. Notre dossier sur les passoires thermiques détaille ces échéances.

Pour vérifier la classe d'un logement, le DPE doit être annexé au bail. L'outil DPE menacé permet de situer un logement dans ce calendrier.

Les hausses qui ne sont jamais légales

Certaines demandes reviennent régulièrement et n'ont aucun fondement :

• une hausse en cours d'année, en dehors de la date de révision prévue ;
• une révision supérieure à la variation de l'IRL, par exemple un pourcentage fixe inscrit au bail ;
• une augmentation justifiée par la hausse de la taxe foncière, qui reste à la charge du propriétaire ;
• une hausse rétroactive réclamée plusieurs mois après la date de révision ;
• une révision, une majoration pour travaux ou une réévaluation au renouvellement sur un logement classé F ou G.

Dans ces cas, le locataire peut continuer à payer l'ancien loyer et répondre par écrit en citant l'article concerné.

Comment réagir à une demande de hausse

La première étape consiste à vérifier le fondement invoqué : révision, réévaluation, travaux. Pour une révision, il suffit de refaire le calcul avec les indices de l'Insee et de vérifier la présence d'une clause au bail. Pour une réévaluation, il faut contrôler le délai de six mois, la forme de l'envoi et les références fournies.

En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est compétente et gratuite. Elle est obligatoire avant le juge pour la réévaluation de l'article 17-2. Si une somme a été payée à tort, le locataire peut en demander la restitution dans un délai de trois ans, selon l'article 7-1 de la loi.

Questions fréquentes

Mon bail ne contient pas de clause de révision. Le loyer peut-il augmenter ? Non, pas en cours de bail. Une réévaluation au renouvellement reste possible si les conditions de l'article 17-2 sont réunies.

Le bailleur a oublié la révision l'an dernier. Peut-il la rattraper ? Il dispose d'un an pour la demander. Au-delà, la révision de l'année concernée est perdue. Il peut en revanche appliquer les révisions suivantes en partant du loyer en vigueur.

La révision s'applique-t-elle aux charges ? Non. L'IRL s'applique au loyer hors charges. Les provisions sur charges évoluent selon les dépenses réelles, après régularisation annuelle.

Mon logement est classé F. Le bailleur peut-il quand même réviser le loyer ? Non, dès lors que le bail a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole : l'article 17-1 interdit alors toute révision pour un logement classé F ou G.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1, 17, 17-1 et 17-2, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, articles 159 et 160, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, article 12, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023, article 2, et ANIL, « Prolongement du blocage de la hausse des loyers », analyse n° 2023-09, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2026-831 du 25 août 2026, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Insee, « Indice de référence des loyers », consulté le 12 octobre 2026.