Les signaux d'alerte chez un bailleur : ce que la loi interdit et qui doit vous faire hésiter

La plupart des bailleurs respectent les règles. Mais pendant une recherche de logement, sous la pression d'un marché tendu, il est tentant d'accepter n'importe quelle condition pour décrocher un appartement. Certaines demandes ne sont pourtant pas de simples maladresses : elles sont interdites par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou par ses décrets d'application, et elles annoncent souvent une relation difficile. Ce guide recense les signaux d'alerte les plus courants, de l'annonce à la signature, en indiquant à chaque fois le texte qui s'applique.

Ce que dit la loi. L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit certaines demandes au candidat locataire, le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste fermée des justificatifs autorisés, et l'article 4 de la même loi énumère vingt clauses réputées non écrites dans un bail.

Avant la visite : l'annonce

Une annonce sans les mentions obligatoires

Le loyer, les charges, les honoraires éventuels, la surface et la classe énergétique doivent figurer dans une annonce de location. Une annonce qui omet le diagnostic de performance énergétique ou la surface ne permet pas de vérifier le prix ni la décence du logement. Ce n'est pas forcément de la mauvaise foi, mais c'est une question à poser d'emblée. L'outil d'audit d'annonce passe en revue ces mentions.

Une annonce qui trie les candidats sur des critères interdits

L'article 1er de la loi interdit de refuser une location pour un motif discriminatoire, notamment l'origine, la situation de famille ou l'état de santé. Une annonce qui écarte d'avance certains profils sur ces critères est un signal d'alerte sérieux.

Pendant la recherche : les sommes et les pièces demandées

Un chèque ou un virement « pour réserver »

C'est le signal le plus net. L'article 22-2 range le chèque de réservation parmi les demandes interdites, et aucune somme ne peut être exigée avant la signature du bail. Un bailleur ou un intermédiaire qui demande de l'argent pour « bloquer » le logement avant toute signature agit hors du cadre légal ; c'est aussi un procédé fréquent dans les escroqueries à la fausse annonce.

Des pièces que la loi interdit d'exiger

La liste des justificatifs est fermée. Le bailleur ne peut pas exiger, notamment, une photo d'identité autre que celle de la pièce d'identité, la carte d'assuré social, un relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte, une attestation d'absence de crédit, une autorisation de prélèvement automatique, le contrat de mariage, un extrait de casier judiciaire ou le dossier médical. Le bailleur ou l'agence qui réclame une pièce interdite encourt une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Notre guide pour constituer un dossier de location détaille la liste autorisée.

Des frais de dossier en plus des honoraires

Lorsqu'une agence intervient, l'article 5 de la loi limite ce qui peut être facturé au locataire : les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail, et ceux de l'état des lieux. Pour chacune de ces prestations, la part du locataire ne peut pas dépasser celle du bailleur et reste sous un plafond par mètre carré. Les honoraires de visite, de dossier et de bail sont dus à la signature du bail. Des « frais de dossier » facturés à part, ou payables avant la signature, sortent de ce cadre. Le simulateur de frais d'agence donne le plafond applicable.

Un dépôt de garantie trop élevé

Pour un logement vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges, deux mois pour un meublé. Toute demande supérieure, présentée par exemple comme « deux mois de caution » pour un logement vide, est irrégulière. Le simulateur de dépôt de garantie vérifie le montant.

Pendant la visite : le logement

Un refus de montrer le diagnostic énergétique

L'article 3-3 de la loi oblige le bailleur à tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Un refus, ou une réponse évasive, empêche de vérifier la décence énergétique et la facture probable.

Un logement classé G proposé pour un nouveau bail

Depuis le 1er janvier 2025 en métropole, un logement classé G n'est plus décent pour un bail signé, renouvelé ou reconduit à partir de cette date ; les logements classés F suivront le 1er janvier 2028 et ceux classés E le 1er janvier 2034. Un bailleur qui propose aujourd'hui un logement classé G loue un logement non décent. Notre dossier sur les passoires thermiques détaille le calendrier.

Des défauts visibles de décence

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères d'un logement décent : une pièce principale d'au moins 9 mètres carrés avec 2,20 mètres sous plafond, ou 20 mètres cubes ; un logement protégé des infiltrations et des remontées d'humidité ; une installation permettant un chauffage normal ; l'eau chaude et l'eau froide à l'évier ; un WC séparé de la cuisine ; une ventilation et un éclairement naturel suffisants. Des traces d'humidité, une pièce sans fenêtre ou des installations électriques dégradées doivent alerter. L'outil décence du logement reprend ces critères.

Au moment de signer : le bail

Pas de bail écrit

L'article 3 impose un contrat écrit, conforme au contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Un bailleur qui propose de « s'arranger » sans bail prive le locataire de la plupart de ses protections, et de la possibilité de prouver ses droits.

Des mentions obligatoires absentes

Le bail doit notamment indiquer la surface habitable, le loyer et ses règles de révision, le dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de dix-huit mois, et le montant du dépôt de garantie. Si la surface ou le dernier loyer manquent, le locataire peut, dans le mois suivant la prise d'effet, mettre le bailleur en demeure de compléter le bail, puis saisir le juge dans les trois mois. Notre guide pour bien lire son bail détaille la méthode.

Des diagnostics non annexés

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements concernés, état relatif à l'amiante, état des installations d'électricité et de gaz, et, dans les zones exposées, état des risques. En l'absence de l'état des risques, le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du loyer.

Une hausse de loyer annoncée sur un logement classé F ou G

Pour un logement classé F ou G, l'article 17-1 de la loi interdit la révision annuelle et la majoration pour travaux, et l'article 17-2 interdit la réévaluation au renouvellement, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole. Un bailleur qui annonce dès la signature une indexation annuelle sur un tel logement se trompe ou cherche à imposer une hausse illégale. Notre article sur les augmentations de loyer détaille ces règles.

Des clauses interdites

L'article 4 énumère vingt clauses réputées non écrites. Les plus fréquentes : l'obligation de souscrire l'assurance proposée par le bailleur, le prélèvement automatique imposé, les pénalités en cas de retard, l'interdiction d'héberger des proches, la responsabilité automatique du locataire pour toute dégradation, ou une clause résolutoire pour un motif non prévu par la loi. Ces clauses ne produisent aucun effet, mais leur présence en dit long. Notre article sur les clauses abusives les détaille toutes.

Ce qu'il faut faire face à un signal d'alerte

La première réaction est de demander une explication par écrit, en citant le texte applicable. Beaucoup de demandes irrégulières relèvent de l'habitude ou d'un modèle de bail ancien, et un rappel suffit.

Si la demande est maintenue, mieux vaut conserver les traces : capture de l'annonce, courriels, messages, formulaire de candidature. Une demande de pièces interdites peut être signalée à la direction départementale chargée de la protection des populations ou sur la plateforme SignalConso. L'Agence départementale pour l'information sur le logement de chaque département conseille gratuitement les candidats.

Enfin, aucun logement ne vaut d'être payé avant la signature d'un bail. Face à une demande d'argent anticipée, surtout à distance et sans visite, la prudence s'impose.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il exiger trois fois le loyer en revenus ? Les textes cités dans ce guide ne fixent aucun ratio de revenus. Le bailleur apprécie la solvabilité à partir des pièces autorisées, sans pouvoir refuser pour un motif discriminatoire.

Un bailleur peut-il demander le dépôt de garantie en espèces avant la visite ? Non. Aucune somme ne peut être exigée avant la signature du bail.

Le bail contient une clause interdite. Dois-je refuser de signer ? La clause est sans effet même signée. Il reste utile de demander son retrait avant la signature : la réaction du bailleur est un bon indicateur.

Que faire si je découvre après la signature que le logement est classé G ? Le logement n'est pas décent pour un bail conclu depuis le 1er janvier 2025. Notre article sur le logement indécent explique les recours.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 1er, 3, 3-3, 4, 5, 17-1, 17-2, 22 et 22-2, Légifrance (articles 3, 3-3, 4, 5 et 17-1 vérifiés sur la reproduction Juriblio), consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 160, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.