Moisissures et humidité : qui doit agir

Des taches noires dans un angle de chambre, un papier peint qui se décolle, une odeur de moisi qui revient chaque hiver : l'humidité est l'un des motifs de litige les plus fréquents entre locataires et bailleurs. Elle l'est d'autant plus que chacun a tendance à en attribuer la cause à l'autre. Le bailleur reproche un défaut d'aération ; le locataire dénonce un logement mal isolé ou mal ventilé.

La question de savoir qui doit agir dépend de l'origine de l'humidité. Cette fiche aide à l'identifier, rappelle les obligations de chacun et détaille les recours possibles.

Ce que dit la loi. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la santé. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 exige notamment que le logement assure la protection contre les infiltrations d'eau et les remontées d'humidité, et que ses dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale. L'article 7 de la même loi oblige le locataire à user paisiblement du logement et à en assurer l'entretien courant.

Trois origines possibles

La condensation

C'est la cause la plus fréquente. L'air intérieur se charge de vapeur d'eau, produite par la respiration, la cuisine, les douches ou le séchage du linge. Au contact d'une surface froide, comme un mur mal isolé, un angle de pièce ou un encadrement de fenêtre, cette vapeur se condense. Les moisissures apparaissent alors en priorité dans les angles, derrière les meubles collés aux murs, autour des fenêtres et dans les salles de bains.

La condensation résulte presque toujours d'une combinaison de facteurs : production de vapeur, ventilation insuffisante et parois froides. Elle peut donc engager la responsabilité du locataire comme celle du bailleur, selon le facteur dominant.

L'infiltration

L'eau vient de l'extérieur : toiture endommagée, façade fissurée, joints de fenêtre défaillants, terrasse mal étanchée, canalisation qui fuit dans un mur. Les taches apparaissent souvent après la pluie, avec des auréoles nettes, parfois sur un seul mur ou au plafond.

L'infiltration relève du bailleur, ou de la copropriété lorsqu'elle provient des parties communes.

Les remontées capillaires

L'humidité du sol remonte dans les murs par capillarité, surtout dans les bâtiments anciens et les rez-de-chaussée. Les traces se situent en bas des murs, souvent avec du salpêtre, une poudre blanche, et un enduit qui s'effrite.

Les remontées capillaires relèvent du bailleur : le décret décence impose la protection contre ces remontées.

Les obligations du locataire

Le locataire doit utiliser le logement normalement et permettre à la ventilation de fonctionner. En pratique, cela signifie :

ne pas obstruer les bouches d'aération ni les entrées d'air des fenêtres ;
nettoyer régulièrement les grilles et bouches de ventilation, qui relèvent de l'entretien courant ;
aérer quotidiennement, en particulier après une douche ou pendant la cuisine ;
chauffer suffisamment le logement, sans le laisser descendre trop bas en hiver ;
éviter, autant que possible, de faire sécher le linge dans une pièce fermée et non ventilée ;
signaler rapidement au bailleur toute fuite, infiltration ou trace d'humidité anormale.

L'article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire à informer le bailleur des dégradations qui nécessitent des réparations. Un locataire qui laisse s'aggraver une fuite sans prévenir peut voir sa responsabilité engagée.

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit fournir un logement :

protégé des infiltrations et des remontées d'humidité ;
équipé d'une ventilation permettant un renouvellement d'air suffisant pour une occupation normale ;
doté d'une installation de chauffage permettant un chauffage normal.

Une ventilation mécanique en panne, l'absence de toute bouche d'aération dans une salle de bains sans fenêtre, une isolation si mauvaise que les murs ruissellent dès que l'on chauffe, ou une infiltration récurrente relèvent du bailleur. Depuis la loi de 2022 sur le pouvoir d'achat, des signes d'humidité sur certains murs interdisent aussi tout complément de loyer dans les villes où le niveau des loyers est encadré.

Notre outil décence du logement aide à évaluer la situation, critère par critère.

Établir l'origine : les preuves utiles

Pour sortir d'un échange d'accusations, il faut objectiver la situation.

Photographier et dater. Photos régulières des zones touchées, avec la date, pour montrer l'évolution.

Mesurer. Un hygromètre, vendu quelques euros, indique le taux d'humidité de l'air. Un relevé régulier dans plusieurs pièces montre si l'air intérieur est anormalement humide malgré l'aération.

Vérifier la ventilation. Une feuille de papier posée devant une bouche de ventilation mécanique doit être aspirée. Si elle ne l'est pas, la ventilation ne fonctionne pas.

Demander une expertise. L'assureur habitation peut mandater un expert en cas de dégât des eaux. Le service communal d'hygiène et de santé, lorsqu'il existe, ou l'agence régionale de santé peut visiter le logement en cas de risque pour la santé. La CAF peut aussi faire réaliser un diagnostic de décence pour les locataires qui perçoivent une aide au logement.

Les recours du locataire

Le courrier au bailleur

Le locataire décrit les désordres, joint des photos et demande une intervention, par lettre recommandée avec avis de réception.

Modèle de courrier. « Madame, Monsieur, je constate depuis le [date] des traces d'humidité et de moisissures dans [pièces], dans le logement situé [adresse]. Malgré une aération quotidienne et un chauffage régulier, ces désordres s'aggravent. Ils semblent résulter de [infiltration / ventilation défaillante / remontées d'humidité]. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose une protection contre les infiltrations et les remontées d'humidité et une ventilation adaptée. Je vous demande, sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de faire réaliser un diagnostic et les travaux nécessaires. Je joins des photographies datées. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. »

La conciliation, la CAF et le juge

Faute de réponse dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. S'il perçoit une aide au logement, il peut signaler la non-décence à la CAF ou à la MSA, qui peut conserver l'aide pendant dix-huit mois au plus, le temps des travaux. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer et accorder des dommages et intérêts, par exemple pour des vêtements ou des meubles abîmés.

Lorsque la santé est en jeu

Si l'humidité est importante et durable, avec un risque pour la santé des occupants, notamment des enfants ou des personnes fragiles, la situation peut relever de l'insalubrité. Le locataire peut alors saisir la mairie ou l'agence régionale de santé, qui peuvent prescrire des travaux au propriétaire.

Trois situations types

Un studio sans fenêtre dans la salle d'eau, sans bouche d'aération. Les moisissures envahissent le plafond malgré l'aération par la pièce principale. L'absence de tout dispositif de ventilation dans une pièce d'eau aveugle relève du bailleur, au titre de l'obligation de ventilation du décret décence.

Un appartement équipé d'une ventilation mécanique fonctionnelle, dont les entrées d'air des fenêtres ont été obstruées. La condensation apparaît dans les chambres. La responsabilité du locataire est engagée tant que les entrées d'air restent bouchées.

Une maison ancienne en rez-de-chaussée, avec du salpêtre en bas des murs. Il s'agit de remontées capillaires. Le traitement, souvent coûteux, relève du bailleur.

Dans les cas mixtes, fréquents en pratique, la commission de conciliation ou le juge peuvent partager les responsabilités, au vu des preuves apportées par chacun.

Les erreurs les plus fréquentes

Boucher les entrées d'air pour avoir moins froid. C'est la cause la plus fréquente de condensation, et elle se retourne contre le locataire.

Repeindre par-dessus les moisissures. Les taches reviennent, et la preuve disparaît.

Arrêter de payer le loyer. Seul le juge peut suspendre ou réduire le loyer.

Attendre le printemps. Les désordres liés à l'humidité s'aggravent vite et deviennent plus difficiles à prouver une fois l'hiver passé.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il retenir le coût d'un nettoyage des moisissures sur le dépôt de garantie ? Seulement si les moisissures résultent d'un usage anormal du logement par le locataire et si la retenue est justifiée. Si elles proviennent d'un défaut du logement, la retenue n'est pas fondée.

Un déshumidificateur suffit-il ? Il peut atténuer la condensation, mais il ne règle ni une infiltration, ni une ventilation défaillante. Il ne dispense pas le bailleur de ses obligations.

Qui paie la réparation d'une VMC en panne ? Le nettoyage des bouches relève du locataire. La réparation ou le remplacement du moteur relève du bailleur, sauf dégradation imputable au locataire.

L'humidité peut-elle justifier une baisse de loyer ? Oui, si le juge constate que le logement n'est pas décent. Il peut réduire le loyer jusqu'à la réalisation des travaux.

Sources

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 7 et 20-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
Code de la construction et de l'habitation, article L. 843-1 (conservation de l'aide au logement), Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
Service-public, « Logement à louer décent » (F2042), consulté le 12 octobre 2026.
Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140, modifié par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.