Logement indécent : les critères et les recours du locataire

Un bailleur doit louer un logement décent. L'obligation n'est pas morale : elle est définie par la loi et précisée, critère par critère, par un décret. Un logement trop petit, sans chauffage, humide ou dont l'installation électrique est dangereuse ne respecte pas cette obligation, même si le locataire l'a accepté en signant le bail.

Cette fiche présente les critères de la décence, puis les recours dont dispose le locataire, dans l'ordre où il convient de les engager.

Ce que dit la loi. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques correspondantes.

Les critères du décret décence

La surface et le volume

Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Le clos et le couvert

Le gros œuvre, la toiture, les murs et les menuiseries doivent assurer le clos et le couvert et protéger le logement contre les infiltrations d'eau et les remontées d'humidité. Les garde-corps des fenêtres, escaliers et balcons doivent être en bon état.

La sécurité des installations

Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude, doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage. Les matériaux de construction et les canalisations ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé.

Les équipements

Le décret exige notamment :

• une installation permettant un chauffage normal ;
• une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement un débit et une pression suffisants ;
• des dispositifs d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs ;
• une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson, avec un évier raccordé à l'eau chaude et à l'eau froide ;
• une installation sanitaire intérieure comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où l'on prend les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, baignoire ou douche ;
• un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Pour un logement d'une seule pièce, le WC peut être extérieur au logement, à condition d'être situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

L'aération et l'éclairement

Les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air adapté. Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

La performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2025, en France métropolitaine, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus décent pour un bail signé, renouvelé ou reconduit à partir de cette date. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, ceux classés E au 1er janvier 2034. Notre article sur les logements classés G détaille ce calendrier.

Notre outil décence du logement permet de passer en revue ces critères pièce par pièce.

Décence, insalubrité, péril : trois notions différentes

La non-décence relève du droit des contrats : elle oppose le locataire au bailleur et se règle par la conciliation ou devant le juge civil. L'insalubrité et la mise en danger relèvent de la police administrative : elles visent des situations graves pour la santé ou la sécurité des occupants, et c'est le préfet ou le maire qui agit, après une visite des services compétents. Un même logement peut être à la fois indécent et insalubre. Dans le doute, le locataire peut signaler la situation à la mairie, au service communal d'hygiène et de santé lorsqu'il existe, ou à l'agence régionale de santé.

Les recours du locataire, étape par étape

1. Le courrier au bailleur

L'article 20-1 de la loi de 1989 permet au locataire de demander au bailleur la mise en conformité du logement, sans que cela remette en cause la validité du bail. La demande se fait de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Elle décrit précisément les désordres, avec des photos, et vise les critères du décret de 2002.

Modèle de courrier. « Madame, Monsieur, je suis locataire du logement situé [adresse] depuis le [date]. Ce logement présente les désordres suivants : [liste précise]. Ces désordres ne permettent pas de respecter les caractéristiques du logement décent fixées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Sur le fondement de l'article 20-1 de la même loi, je vous demande de réaliser les travaux de mise en conformité. Je vous remercie de me faire connaître sous deux mois les mesures que vous comptez prendre. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. »

2. La commission départementale de conciliation

À défaut de réponse ou d'accord dans un délai de deux mois, le locataire ou le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation. La démarche est gratuite. La commission rend un avis et cherche un accord sur les travaux et leur calendrier.

3. La caisse d'allocations familiales

Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, il peut signaler la non-décence à sa caisse d'allocations familiales ou à la MSA. Si l'organisme payeur, ou un organisme qu'il a habilité, constate après visite que le logement n'est pas décent, l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'aide est conservée par l'organisme au lieu d'être versée au bailleur. Le délai réglementaire de mise en conformité est de dix-huit mois.

Pendant ce délai, le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués du montant de l'aide, et cette diminution ne peut pas fonder une action du bailleur en résiliation du bail. Si les travaux sont réalisés, l'aide conservée est reversée au bailleur. S'ils ne le sont pas au terme du délai, le bailleur perd définitivement ces sommes et ne peut pas les réclamer au locataire, en application de l'article L. 843-2. Ce mécanisme, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, est une incitation forte pour le bailleur. Dans plusieurs départements, l'ADIL accompagne gratuitement le locataire pendant la procédure.

4. Le juge

À défaut d'accord, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Selon l'article 20-1, le juge détermine la nature des travaux à réaliser et leur délai d'exécution. Il peut réduire le montant du loyer, ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. Il transmet sa décision au préfet.

Le locataire peut aussi demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi : dépenses de chauffage d'appoint, biens endommagés par l'humidité, troubles de jouissance.

Constituer le dossier

Un dossier solide réunit le bail et ses annexes, dont le diagnostic de performance énergétique, l'état des lieux d'entrée, des photos datées de chaque désordre, la copie des courriers envoyés au bailleur avec leurs accusés de réception, et toute pièce montrant les conséquences des désordres : certificat médical, factures de chauffage d'appoint, devis de remplacement de biens abîmés. Plus le dossier est précis, plus la commission et le juge peuvent statuer rapidement.

Ce qu'il ne faut pas faire

Cesser de payer le loyer de sa propre initiative. Seul le juge peut suspendre ou réduire le loyer. Un arrêt spontané expose le locataire à une procédure d'expulsion pour impayés.

Faire les travaux soi-même sans accord. Sauf urgence, le locataire qui fait réaliser des travaux à la place du bailleur sans autorisation du juge risque de ne pas être remboursé.

Rester sans preuves. Photos datées, relevés d'humidité, attestations, factures de chauffage d'appoint et échanges écrits avec le bailleur forment le dossier.

Questions fréquentes

Un bail signé en connaissance de cause empêche-t-il d'agir ? Non. L'obligation de délivrer un logement décent est d'ordre public. Une clause du bail ou l'acceptation du logement en l'état ne la supprime pas.

Le bailleur peut-il donner congé au locataire qui réclame des travaux ? Un congé n'est possible qu'à l'échéance du bail et pour l'un des motifs prévus par l'article 15 de la loi de 1989. Un congé destiné à évincer un locataire qui fait valoir ses droits peut être contesté devant le juge.

Les meublés sont-ils concernés ? Oui. L'obligation de décence s'applique aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire.

Qui paie le diagnostic qui prouve la non-décence ? Le locataire peut faire constater les désordres par le service d'hygiène de la mairie, ou demander une visite à la CAF dans le cadre de sa démarche. Un constat par commissaire de justice est payant.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 15 et 20-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code de la construction et de l'habitation, articles L. 843-1 à L. 843-4 et R. 843-1 (conservation de l'aide au logement), Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Logement à louer décent » (F2042), consulté le 12 octobre 2026.
• CAF, « La conservation des allocations logement », caf.fr, consulté le 12 octobre 2026.