État des lieux d'entrée : la check-list pièce par pièce

L'état des lieux d'entrée est le document qui décide, des années plus tard, du sort du dépôt de garantie. À la sortie, le bailleur ne peut retenir des sommes que pour des dégradations constatées par rapport à l'entrée. Un état des lieux d'entrée vague, rempli en dix minutes, se retourne presque toujours contre l'une des parties : contre le locataire s'il a omis des défauts existants, contre le bailleur s'il n'a rien décrit du tout.

Ce guide reprend ce que la loi impose, puis propose une méthode pièce par pièce pour que le document soit réellement utile le jour du départ.

Ce que dit la loi. L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose d'établir un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés. Il est dressé contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, et joint au bail. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe son contenu minimal et prévoit qu'il est établi selon une présentation identique à l'entrée et à la sortie, pour permettre la comparaison.

Qui établit l'état des lieux, et à quel coût

Dans la grande majorité des cas, le bailleur et le locataire, ou l'agence mandatée par le bailleur, font l'état des lieux ensemble, en visitant le logement. Il est signé par les deux parties, et chacune en garde un exemplaire, papier ou numérique.

Lorsque l'état des lieux est établi par un professionnel mandaté par le bailleur, comme une agence, sa part facturée au locataire est plafonnée. L'article 5 de la loi de 1989 limite cette part au montant payé par le bailleur, et dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 et révisé chaque année : 3,03 euros par mètre carré pour un bail signé depuis le 1er janvier 2026. Pour un logement de 45 m², la part du locataire ne peut donc pas dépasser 136,35 euros.

Si les parties ne parviennent pas à établir l'état des lieux à l'amiable, par exemple parce que l'une d'elles refuse de se présenter ou de signer, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice, anciennement huissier. Ses frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, sur la base d'un tarif réglementé, et le commissaire de justice avise les deux parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception.

Le contenu minimal imposé par le décret de 2016

Le décret du 30 mars 2016 impose que l'état des lieux d'entrée comporte au moins :

• le type d'état des lieux (entrée) et sa date d'établissement ;
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties et leur domicile, ainsi que, le cas échéant, ceux de leurs mandataires ;
• les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès au logement ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement ;
• la signature des parties ou de leurs mandataires.

Le décret précise que l'état des lieux peut être complété d'observations ou de réserves, et qu'il peut être illustré d'images. Pour un logement meublé, l'inventaire du mobilier est un document distinct, mais il est en pratique établi au même moment.

La méthode, pièce par pièce

La règle d'or est simple : décrire ce que l'on voit, avec des mots précis, et localiser chaque défaut. « Mur en bon état » ne permet aucune comparaison. « Mur gauche, peinture blanche, trois trous de cheville à 1,50 m du sol, trace grise de 20 cm près de l'interrupteur » le permet.

Le vocabulaire le plus utilisé distingue quatre niveaux : neuf, bon état, état d'usage, mauvais état. Ces mentions ne suffisent pas seules. Elles doivent être accompagnées d'une description du défaut lorsqu'il existe.

Entrée et couloir

• Porte d'entrée : serrure, fonctionnement des verrous, judas, état du bâti et de la peinture des deux faces.
• Interphone ou visiophone : essai d'appel.
• Sol, murs et plafond : nature du revêtement, taches, rayures, fissures.
• Tableau électrique : présence des protections, étiquetage éventuel.

Séjour et chambres

• Sols : rayures sur parquet, lames décollées, taches sur moquette, carreaux fêlés.
• Murs et plafonds : trous, fissures, traces d'humidité, état du papier peint ou de la peinture.
• Fenêtres : ouverture et fermeture, joints, vitrages fêlés, poignées.
• Volets et stores : essai de chaque volet, manivelle ou moteur.
• Radiateurs : purge, robinets thermostatiques, traces de rouille.
• Prises et interrupteurs : nombre, fixation, fonctionnement. Un petit appareil branché permet de tester les prises.
• Placards : portes, étagères, tringles.

Cuisine

• Plan de travail : brûlures, entailles, joints autour de l'évier.
• Évier et robinetterie : écoulement, fuite sous l'évier, calcaire.
• Équipements fournis : plaques, hotte, four, réfrigérateur. Chacun est mis en marche.
• Faïence : carreaux fêlés ou manquants.
• Ventilation : présence et propreté de la bouche d'aération.

Salle de bains et toilettes

• Baignoire ou douche : émail ou bac, état des joints silicone, écoulement.
• Lavabo et robinetterie : fuites, pression d'eau chaude.
• WC : chasse d'eau, fixation de la cuvette, abattant.
• Ventilation : bouche ou extracteur, traces de moisissures.
• Chauffe-eau ou chaudière : modèle, date du dernier entretien si une attestation est fournie.

Annexes

Cave, parking, balcon, jardin et boîte aux lettres font partie du logement loué lorsqu'ils figurent au bail. Ils doivent figurer dans l'état des lieux, avec les clés ou badges correspondants.

Les photos : utiles, à condition d'être exploitables

Le décret autorise à illustrer l'état des lieux d'images. Des photos datées, prises pièce par pièce et pour chaque défaut, sont un complément précieux. Pour qu'elles servent en cas de litige, il vaut mieux les joindre au document signé, ou les envoyer le jour même à l'autre partie par courriel, ce qui leur donne une date certaine. Des photos conservées dans un téléphone sans avoir été communiquées ont une valeur probante plus discutable.

Compléter l'état des lieux après l'entrée : le délai de dix jours

L'article 3-2 de la loi de 1989 permet au locataire de demander au bailleur, ou à son représentant, de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Cette faculté vise les défauts qui n'étaient pas visibles le jour de la visite : une fuite discrète, une prise qui ne fonctionne pas, une fenêtre qui ferme mal.

Pour les éléments de chauffage, la loi prévoit un délai plus long : la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe. Un locataire entré en juin peut ainsi signaler en octobre ou novembre un radiateur défaillant.

La demande se fait de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, ou par courriel avec accusé de lecture, en listant précisément les points à ajouter. Si le bailleur refuse de compléter le document, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Modèle de demande. « Madame, Monsieur, en application de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande de compléter l'état des lieux d'entrée établi le [date] pour le logement situé [adresse]. J'ai constaté les éléments suivants, non visibles lors de l'état des lieux : [liste précise, pièce par pièce]. Je vous adresse en pièces jointes les photographies correspondantes. Je vous remercie de me retourner l'état des lieux complété et signé. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. »

Ce qui se passe en l'absence d'état des lieux d'entrée

Lorsqu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, l'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Cette présomption joue contre le locataire. Toutefois, l'article 3-2 de la loi de 1989 précise que la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption. Un bailleur qui a refusé ou négligé de faire l'état des lieux ne peut donc pas s'en prévaloir.

Le lien avec le dépôt de garantie

À la sortie, l'état des lieux de sortie est comparé à celui d'entrée. Selon l'article 22 de la loi de 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes dues et justifiées. Au-delà, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

L'usure normale liée au temps n'est pas une dégradation imputable au locataire. Notre article sur la vétusté détaille la frontière entre usure et dégradation. Notre outil dépôt de garantie calcule les délais de restitution et la majoration en cas de retard.

Les erreurs les plus fréquentes

Signer un document prérempli sans visiter. L'état des lieux doit décrire le logement tel qu'il est le jour de l'entrée. Un modèle rempli à l'avance par l'agence doit être vérifié ligne par ligne.

Écrire « bon état » partout. Ce raccourci empêche toute comparaison et prive le locataire de la preuve des défauts existants.

Oublier les compteurs et les clés. Les relevés évitent les contestations sur les premières factures, et le décompte des clés sur les retenues pour clés manquantes.

Laisser passer le délai de dix jours. Passé ce délai, sauf pour le chauffage, le locataire ne peut plus imposer l'ajout d'un défaut découvert après coup.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il refuser d'inscrire une remarque du locataire ? L'état des lieux est établi contradictoirement : chaque partie peut faire porter ses observations ou réserves avant de signer. En cas de désaccord persistant, l'une ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice.

Un état des lieux numérique, sur tablette, est-il valable ? Oui. Le décret de 2016 n'impose pas le papier. Chaque partie doit cependant recevoir un exemplaire, et le document doit comporter toutes les mentions obligatoires.

Peut-on faire l'état des lieux avant la signature du bail ? L'état des lieux est établi lors de la remise des clés. Il peut avoir lieu le même jour que la signature du bail, mais il doit refléter l'état du logement au moment où le locataire en prend possession.

Le locataire peut-il se faire représenter ? Oui. Le locataire comme le bailleur peut mandater un tiers, par exemple un proche, muni d'une procuration écrite.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 5 et 22, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code civil, article 1731, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « État des lieux d'un logement loué vide », consulté le 12 octobre 2026.