Bien lire son bail avant de signer : les mentions, les annexes et les pièges

Signer un bail d'habitation engage pour plusieurs années. Pourtant, le document est souvent parcouru en quelques minutes, le jour de la remise des clés, entre deux cartons. Or un bail de résidence principale n'est pas un contrat libre : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe ce qu'il doit contenir, ce qu'il doit avoir en annexe et ce qu'il ne peut jamais prévoir. Le relire méthodiquement, avant de signer, permet de repérer une mention absente, une somme indue ou une clause sans valeur.

Ce que dit la loi. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un contrat écrit, conforme à un contrat type défini par décret, et énumère les mentions obligatoires. L'article 3-3 liste les diagnostics à annexer. L'article 4 dresse la liste des clauses réputées non écrites.

Un contrat écrit, sur un modèle imposé

Le bail doit être établi par écrit et respecter un contrat type. Pour les locations vides et meublées à usage de résidence principale, ce contrat type figure en annexe du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Un bail qui s'écarte fortement de ce modèle n'est pas nul pour autant, mais il mérite une lecture encore plus attentive.

Le locataire n'est pas sans recours si le contrat est incomplet : l'article 3 prévoit que chaque partie peut exiger de l'autre, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme. Et le bailleur ne peut pas se prévaloir lui-même de la violation de cet article.

Première lecture : les mentions obligatoires

Selon l'article 3, le bail précise notamment :

• le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que ceux de son mandataire le cas échéant ;
• le nom du locataire ;
• la date de prise d'effet et la durée ;
• la consistance et la destination du logement, ainsi que sa surface habitable ;
• la désignation des locaux et équipements privatifs, et le cas échéant des parties et équipements communs, y compris les équipements d'accès aux technologies de l'information ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelle ;
• le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature ;
• la nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier bail ou le dernier renouvellement ;
• le montant du dépôt de garantie, s'il est prévu.

Depuis le 1er janvier 2022, le bail mentionne aussi, à titre d'information, une estimation des dépenses théoriques d'énergie issue du diagnostic de performance énergétique.

La surface habitable

C'est l'une des mentions les plus utiles à vérifier. Elle doit correspondre à la surface habitable au sens du code de la construction et de l'habitation, et non à une surface « au sol » qui inclurait les parties basses sous comble ou les annexes. Notre guide pour fixer le bon loyer explique les conséquences d'une surface surestimée.

Le dernier loyer du précédent locataire

Cette mention permet de vérifier, dans les communes concernées, que le nouveau loyer respecte les règles de limitation à la relocation. Si elle manque, ou si la surface habitable manque, le locataire dispose d'un mécanisme précis : dans le mois qui suit la prise d'effet du bail, il peut mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat. Faute de réponse dans un délai d'un mois, ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois suivant la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Deuxième lecture : la durée

Pour une location vide, l'article 10 fixe une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de six ans lorsque c'est une personne morale, par exemple une société. À l'échéance, si le bailleur ne donne pas congé dans les formes et délais de l'article 15, le bail est reconduit tacitement pour la même durée ou renouvelé.

Une clause qui prévoirait une tacite reconduction pour une durée plus courte est réputée non écrite, selon l'article 4 de la loi. Les locations meublées obéissent à des règles de durée distinctes, propres à ce type de bail.

Troisième lecture : les sommes à payer

Le loyer, la provision ou le forfait de charges et le dépôt de garantie doivent apparaître clairement. Pour un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ; notre fiche sur le dépôt de garantie détaille les règles, et le simulateur de dépôt de garantie vérifie le montant.

Si une agence intervient, les honoraires mis à la charge du locataire sont plafonnés par la loi et ne peuvent pas dépasser ceux payés par le bailleur ; le simulateur de frais d'agence et notre article sur les honoraires d'agence donnent les plafonds applicables.

Toute autre somme exigée à l'entrée dans les lieux est suspecte. L'article 4 répute non écrite la clause qui impose, lors de l'entrée, le versement de sommes autres que celles prévues aux articles 5 et 22, c'est-à-dire les honoraires et le dépôt de garantie.

Quatrième lecture : les annexes

Un bail complet arrive avec plusieurs documents.

La notice d'information

L'article 3 impose d'annexer une notice d'information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi que sur les voies de conciliation et de recours. Son contenu est fixé par arrêté.

Le dossier de diagnostic technique

L'article 3-3 prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend :

• le diagnostic de performance énergétique ;
• le constat de risque d'exposition au plomb, pour les logements concernés ;
• une copie d'un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
• un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.

Dans les zones exposées à certains risques, l'état des risques complète le dossier à chaque changement de locataire. En son absence, le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du loyer. Dans les zones de bruit d'un aérodrome, un document précisant la zone est également joint.

Le diagnostic de performance énergétique mérite une attention particulière. Un logement classé G ne répond plus au critère de décence énergétique pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2025, et la classe F suivra le 1er janvier 2028. L'outil décence énergétique et notre dossier sur les passoires thermiques permettent de situer le logement.

Les extraits du règlement de copropriété

Si l'immeuble est en copropriété, le bailleur doit communiquer les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part du lot dans chaque catégorie de charges.

L'état des lieux

L'état des lieux d'entrée est établi lors de la remise des clés et joint au bail. Notre checklist d'état des lieux aide à le remplir pièce par pièce.

Cinquième lecture : les clauses particulières

C'est dans la rubrique des conditions particulières que se cachent la plupart des clauses problématiques. L'article 4 de la loi en interdit vingt, désignées par les lettres a à t. Parmi les plus fréquentes : l'obligation de souscrire l'assurance proposée par le bailleur, le prélèvement automatique imposé, les pénalités en cas de retard, l'interdiction d'héberger des proches, ou la facturation de l'état des lieux de sortie lorsqu'il n'est pas établi par un commissaire de justice. Ces clauses sont réputées non écrites : elles ne produisent aucun effet, même signées. Notre article sur les clauses abusives dans un bail les passe toutes en revue.

La méthode en pratique

Demander le projet de bail et ses annexes quelques jours avant la signature est le meilleur moyen de les lire au calme. Il est ensuite utile de cocher chaque mention de l'article 3, de comparer le loyer et le dépôt aux plafonds, de vérifier la présence de chaque diagnostic et de relire les conditions particulières à la lumière de l'article 4. Une question restée sans réponse avant la signature se règle rarement plus facilement après.

Questions fréquentes

Le bail peut-il être signé électroniquement ? La loi impose un contrat écrit. Les diagnostics et les extraits du règlement de copropriété sont d'ailleurs communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties.

Que faire si le diagnostic de performance énergétique n'est pas annexé ? Le bailleur doit le fournir avec le bail, et le tenir à disposition de tout candidat. Le locataire peut le réclamer par écrit et exiger un contrat conforme.

Le bailleur vend le logement en cours de bail. Que doit-il me dire ? Selon l'article 3, en cas de vente ou de donation du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

J'ai découvert après la signature que la surface habitable n'était pas indiquée. Est-il trop tard ? Le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de compléter cette mention, puis de trois mois pour saisir le juge si nécessaire.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 3-3, 4 et 10, Légifrance (texte vérifié sur la reproduction Juriblio), consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat, article 22, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 160, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.