Premier appartement : le guide du locataire débutant, de la recherche à la sortie

Louer un premier appartement, c'est découvrir en quelques semaines une série de documents, de délais et de sommes à verser que personne n'explique vraiment. Bonne nouvelle : pour une résidence principale, presque tout est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ses décrets d'application. Connaître ces règles évite de payer ce qui n'est pas dû, de signer une clause sans valeur ou de perdre une partie de son dépôt de garantie à la sortie. Ce guide suit l'ordre chronologique d'une location, de la recherche jusqu'au départ.

Ce que dit la loi. La loi du 6 juillet 1989 fixe le contenu du bail (article 3), les clauses interdites (article 4), les honoraires d'agence (article 5), l'obligation d'assurance (article 7), le préavis (article 15) et la restitution du dépôt de garantie (article 22). Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces que l'on peut vous demander.

Étape 1 : calculer son budget réel

Le loyer affiché n'est qu'une partie de la dépense. Au moment d'entrer dans les lieux, il faut prévoir :

• le premier mois de loyer et de charges ;
• le dépôt de garantie, au plus un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé ;
• les honoraires d'agence si une agence intervient, plafonnés par la loi ;
• l'assurance habitation, obligatoire dès l'entrée ;
• les frais de déménagement et les ouvertures de compteurs.

Chaque mois ensuite, aux charges locatives s'ajoutent les factures d'énergie, que le diagnostic de performance énergétique permet d'estimer. Le simulateur de frais d'agence calcule le plafond des honoraires selon la ville et la surface, et le simulateur de dépôt de garantie vérifie le montant demandé.

Les aides au logement

Un premier locataire, surtout étudiant ou jeune actif, peut souvent prétendre à une aide au logement. L'APL concerne les logements conventionnés ; pour les autres, l'ALF est versée aux foyers avec personnes à charge et l'ALS aux autres. Les trois aides dépendent des ressources des douze derniers mois, actualisées tous les trois mois, de la composition du foyer, du loyer et de la zone géographique. L'aide est due à partir du mois suivant la demande. Mieux vaut donc la demander dès la signature du bail. Notre guide sur les aides au logement détaille les conditions.

Étape 2 : préparer son dossier

La liste des justificatifs qu'un bailleur ou une agence peut demander est fermée. Elle comprend une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle, par exemple la carte d'étudiant ou un certificat de scolarité, et des justificatifs de ressources, comme l'avis d'imposition ou l'avis d'attribution de bourse.

Pour une première location, le justificatif de domicile pose souvent question. Le décret prévoit le cas : une attestation sur l'honneur de l'hébergeant, par exemple les parents, indiquant que le candidat réside à son domicile, suffit.

Certaines demandes sont interdites : relevés bancaires, photo d'identité en dehors de celle de la pièce d'identité, carte Vitale, attestation de bonne tenue de compte, chèque de réservation. Notre guide pour constituer un dossier de location donne la liste complète.

Le garant

Sans revenus suffisants, il faut souvent présenter un garant. Ce peut être une personne, souvent un parent, qui fournit ses propres justificatifs dans une liste limitée. Ce peut être aussi la garantie Visale d'Action logement, gratuite, à laquelle de nombreux jeunes sont éligibles : le visa délivré est alors le seul document à fournir au titre de la garantie. Notre guide Visale et caution locative explique comment l'obtenir.

Étape 3 : visiter

La visite est le moment de poser les bonnes questions et de vérifier que le logement est décent. Le bailleur doit tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat. Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement classé G n'est plus décent pour un nouveau bail. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose aussi une pièce principale d'au moins 9 mètres carrés avec 2,20 mètres sous plafond, ou 20 mètres cubes, un chauffage normal, l'eau chaude à l'évier, un WC séparé de la cuisine et une ventilation adaptée.

Notre article sur les questions à poser lors d'une visite propose une liste complète, et l'outil décence du logement reprend les critères.

Étape 4 : lire et signer le bail

Le bail suit un contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il doit notamment indiquer la surface habitable, le loyer et ses règles de révision, le dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de dix-huit mois, et le montant du dépôt de garantie. Pour un logement vide loué par un particulier, sa durée minimale est de trois ans.

Il est accompagné d'annexes : une notice d'information sur les droits et obligations des parties, le dossier de diagnostic technique, les extraits du règlement de copropriété le cas échéant, et l'état des lieux d'entrée.

Certaines clauses n'ont aucune valeur, même signées : obligation de souscrire l'assurance choisie par le bailleur, prélèvement automatique imposé, pénalités de retard, interdiction d'héberger des proches. L'article 4 de la loi en énumère vingt. Nos guides pour bien lire son bail et repérer les clauses abusives détaillent ces points.

Étape 5 : s'assurer

Le locataire doit être assuré au minimum contre les risques locatifs, c'est-à-dire l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux. Il remet une attestation à l'entrée dans les lieux, puis chaque année à la demande du bailleur. Il choisit librement son assureur : une clause qui imposerait la compagnie du bailleur est réputée non écrite. Notre article sur l'assurance habitation détaille les garanties.

Étape 6 : faire l'état des lieux d'entrée

L'état des lieux est établi contradictoirement lors de la remise des clés. C'est le document qui servira de référence à la sortie pour calculer d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Il faut donc le remplir pièce par pièce, noter chaque défaut, tester les équipements et prendre des photos datées. Notre checklist d'état des lieux aide à ne rien oublier.

Étape 7 : vivre dans le logement

Pendant la location, le locataire paie le loyer et les charges, utilise le logement paisiblement et assure l'entretien courant et les menues réparations. Le bailleur, lui, prend en charge les grosses réparations et doit délivrer un logement décent. Notre guide des réparations locatives précise qui paie quoi.

Le loyer peut être révisé une fois par an selon l'indice de référence des loyers, si le bail le prévoit, et jamais pour un logement classé F ou G. Notre article sur les augmentations de loyer détaille les règles. Chaque année, les charges payées par provisions font l'objet d'une régularisation.

Étape 8 : partir

Le locataire d'un logement vide peut partir à tout moment en donnant congé avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certains cas, notamment en zone tendue ou pour une mutation professionnelle. Pour un meublé, le préavis est d'un mois. Notre article sur le préavis détaille les cas.

À la sortie, un état des lieux est établi et comparé à celui d'entrée. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois si les deux états des lieux sont conformes, deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. Chaque mois de retard commencé entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges. Notre guide sur les retenues abusives explique comment contester.

Les erreurs les plus fréquentes chez les débutants

La première est de verser de l'argent avant la signature du bail pour « réserver » le logement : c'est interdit.

La deuxième est de bâcler l'état des lieux d'entrée, faute de temps, alors qu'il conditionne la restitution du dépôt.

La troisième est d'oublier de demander les aides au logement dès l'entrée, alors qu'elles ne sont dues qu'à partir du mois suivant la demande.

La quatrième est de payer des frais non prévus par la loi, comme des frais de dossier en plus des honoraires plafonnés.

Questions fréquentes

Mes parents peuvent-ils se porter garants s'ils vivent à l'étranger ? Rien ne l'interdit, mais le bailleur peut demander les justificatifs prévus pour la caution, traduits en français et avec les montants convertis en euros. La garantie Visale est souvent plus simple.

Puis-je avoir un animal dans mon premier appartement ? Une clause interdisant un animal familier est réputée non écrite, sauf pour les chiens de première catégorie. L'animal ne doit causer ni dégâts ni troubles.

Le bailleur peut-il exiger que je sois en CDI ? Il peut apprécier la solvabilité du candidat à partir des pièces autorisées, mais ne peut pas refuser la location pour un motif discriminatoire.

Combien de temps pour récupérer mon dépôt de garantie ? Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 4, 5, 7, 15, 22 et 25-8, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 (texte reproduit par le Cerclab, université de Lorraine), consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Aide personnalisée au logement (APL) », fiche F12006, vérifiée le 1er juillet 2026, consulté le 12 octobre 2026.