Réparations locatives : la liste du décret, équipement par équipement

Une fuite sous l'évier, une poignée de fenêtre cassée, une chaudière qui ne s'allume plus : qui doit payer ? La réponse ne dépend ni de l'humeur du bailleur, ni de ce que prévoit une clause du bail rédigée trop largement. Elle est fixée par la loi et par un décret, qui répartissent les dépenses entre le locataire et le propriétaire.

Le principe tient en une phrase : le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations ; le bailleur assume les grosses réparations, le remplacement des équipements usés et tout ce qui résulte de la vétusté, d'une malfaçon ou d'un vice. L'application concrète demande plus de nuances. Cet article reprend la liste officielle, équipement par équipement, puis examine les cas qui suscitent le plus de litiges.

Ce que dit la loi. L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives et en donne, en annexe, une liste. L'article 6 de la même loi oblige le bailleur à entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et à y faire toutes les réparations autres que locatives.

Le cadre général

Une liste indicative, pas limitative

Le décret de 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables à ces réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il précise que la liste annexée a un caractère énumératif : elle donne des exemples, sans prétendre couvrir tous les cas.

C'est une différence importante avec la liste des charges récupérables, qui est limitative. Une réparation qui ne figure pas dans l'annexe peut quand même être locative si elle répond à la définition : entretien courant ou menue réparation, liée à l'usage normal, sur un élément à usage privatif.

Les exceptions qui protègent le locataire

Même si une réparation figure dans la liste, elle reste à la charge du bailleur lorsqu'elle est rendue nécessaire par :

• la vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps ;
• une malfaçon, par exemple une installation mal posée ;
• un vice de construction ;
• un cas fortuit ou un cas de force majeure, comme une tempête ou un dégât des eaux venu d'un autre logement.

Le locataire doit en revanche répondre des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles résultent d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Notre article sur la vétusté détaille cette frontière.

Ce qui reste toujours au bailleur

L'article 606 du code civil range parmi les grosses réparations celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Plus largement, le bailleur doit faire toutes les réparations autres que locatives, et remplacer les équipements qui ne fonctionnent plus en raison de leur âge. Il doit aussi assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts qui en empêchent l'usage.

La liste officielle, équipement par équipement

Les intitulés qui suivent reprennent l'organisation de l'annexe du décret de 1987. Les exemples sont ceux du texte, reformulés pour être lisibles.

Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif

Jardins privatifs. Entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage et échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.

Auvents, terrasses et marquises. Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières. Dégorgement des conduits.

L'élagage d'un grand arbre, qui nécessite l'intervention d'un professionnel avec des moyens importants, peut être discuté : les juges considèrent parfois qu'il dépasse l'entretien courant. La taille régulière des haies et arbustes reste en revanche locative.

Ouvertures intérieures et extérieures

Sections ouvrantes, portes et fenêtres. Graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

Vitrages. Réfection des mastics ; remplacement des vitres détériorées.

Dispositifs d'occultation de la lumière, stores et jalousies. Graissage ; remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

Serrures et verrous de sécurité. Graissage ; remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

Grilles. Nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

Un volet roulant dont la sangle casse relève du locataire. Un volet dont le moteur ou le tablier entier est hors d'usage après quinze ans relève du bailleur, au titre de la vétusté. Une vitre fêlée par un choc est à la charge du locataire ; une vitre fissurée par la grêle relève de la force majeure et donc de l'assurance ou du bailleur.

Parties intérieures

Plafonds, murs intérieurs et cloisons. Maintien en état de propreté ; menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement, comme la faïence, la mosaïque ou la matière plastique ; rebouchage des trous rendus nécessaires par la pose de fixations.

Parquets, moquettes et autres revêtements de sol. Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquet et remise en état, pose de raccords de moquette et d'autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Placards et menuiseries, plinthes, baguettes et moulures. Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

La réfection complète des peintures d'un logement après plusieurs années d'occupation ne figure pas dans la liste : elle relève de la vétusté. Seuls les « menus raccords » sont locatifs.

Installations de plomberie

Canalisations d'eau. Dégorgement ; remplacement notamment de joints et de colliers.

Canalisations de gaz. Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance. Vidange.

Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie. Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

Éviers et appareils sanitaires. Nettoyage des dépôts de calcaire ; remplacement des tuyaux flexibles de douche.

Un robinet qui goutte parce que son joint est usé relève du locataire. Un mitigeur dont le corps est fendu, ou un chauffe-eau dont la cuve fuit après dix ans, relève du bailleur.

Équipements d'installations d'électricité

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules et tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

La mise aux normes du tableau électrique, le remplacement d'un circuit défaillant ou la reprise d'une installation dangereuse sont à la charge du bailleur, qui doit fournir un logement dont les réseaux électriques sont conformes aux normes de sécurité.

Autres équipements mentionnés au contrat de location

Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.

Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ; graissage et remplacement des joints des vidoirs ; ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation.

Les cas qui posent le plus de questions

La chaudière individuelle

L'entretien annuel des chaudières au gaz, au fioul ou à combustible solide d'une puissance comprise entre 4 et 400 kilowatts est obligatoire, en application du décret n° 2009-649 du 9 juin 2009, codifié aux articles R. 224-41-4 et suivants du code de l'environnement. L'article R. 224-41-5 précise que, pour une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf stipulation contraire du bail. Pour une chaudière collective, il revient au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires. Le locataire doit pouvoir produire l'attestation d'entretien.

Les petites pièces d'usure listées par le décret de 1987, comme les joints, les clapets ou l'allumage piézo-électrique, sont aussi à sa charge. Le remplacement du corps de chauffe, de la carte électronique ou de la chaudière entière relève en principe du bailleur, sauf si la panne résulte d'un défaut d'entretien imputable au locataire.

Le ramonage

Le ramonage des conduits de fumée figure dans la liste du décret. Sa fréquence est fixée par le règlement sanitaire départemental, souvent une ou deux fois par an selon le combustible. Le locataire doit conserver le certificat de ramonage, utile en cas de sinistre.

Les canalisations bouchées

Le dégorgement des canalisations est locatif. Si le bouchon résulte de la structure même de l'installation, par exemple une pente insuffisante ou une canalisation commune de l'immeuble, la réparation revient au bailleur ou à la copropriété.

Les joints de salle de bains

Le remplacement de quelques éléments de faïence et l'entretien des joints sont locatifs. Des joints qui noircissent rapidement à cause d'une ventilation absente ou défaillante révèlent un problème de décence, à la charge du bailleur. Notre article sur le logement indécent détaille ce point.

L'électroménager fourni avec le logement

Pour un meublé ou un logement loué avec cuisine équipée, l'entretien courant et les menues réparations des appareils sont locatifs : nettoyage du filtre de la machine à laver, remplacement du joint du réfrigérateur, changement d'une ampoule de hotte. Le remplacement d'un appareil hors d'usage du fait de son âge revient au bailleur.

Les détecteurs de fumée

L'article R. 142-3 du code de la construction et de l'habitation confie l'installation du détecteur de fumée au propriétaire, qui doit vérifier son bon fonctionnement lors de l'état des lieux. L'entretien et, si nécessaire, le renouvellement incombent à l'occupant : dans une location vide, le remplacement des piles est donc à la charge du locataire. Le même article fait exception pour les locations meublées, les locations saisonnières, les logements de fonction et certains foyers : le propriétaire y assume aussi l'entretien et le renouvellement.

Le rôle de l'assurance habitation

L'article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre, notamment le dégât des eaux et l'incendie. L'assurance ne paie pas l'entretien courant, mais elle peut couvrir une réparation qui résulte d'un sinistre : une canalisation qui éclate et abîme un parquet, un bris de glace, un dégât des eaux venu d'un voisin. En cas de doute, il vaut mieux déclarer le sinistre rapidement à son assureur, avant d'engager des frais.

Que faire en cas de désaccord

Le locataire refuse une réparation qui lui incombe

Le bailleur peut lui demander par écrit d'y procéder. À défaut, il pourra en retenir le coût sur le dépôt de garantie au départ, à condition de le justifier, ou en demander le remboursement devant le juge. Une réparation locative négligée qui aggrave un dommage peut aussi engager la responsabilité du locataire.

Le bailleur refuse une réparation qui lui incombe

Le locataire le met en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant le problème et en rappelant l'article 6 de la loi de 1989. Il peut ensuite saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner les travaux, et réduire ou suspendre le loyer jusqu'à leur réalisation.

Le locataire ne doit pas faire réaliser lui-même des travaux qui incombent au bailleur pour lui en réclamer ensuite le coût, sauf urgence ou autorisation du juge. Il risquerait de ne pas être remboursé.

Modèle de courrier au bailleur. « Madame, Monsieur, je vous informe que [description précise du problème] dans le logement situé [adresse] que je loue depuis le [date]. Cette réparation ne relève pas des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, car [vétusté de l'équipement, âge, défaut de l'installation]. En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande de faire procéder à cette réparation dans les meilleurs délais. Je reste à votre disposition pour permettre l'accès au logement. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. »

L'accès au logement pour les travaux

Le e de l'article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire à permettre l'accès au logement pour les travaux d'entretien, d'amélioration, de performance énergétique ou de mise en conformité avec la décence. Avant le début des travaux, le bailleur lui remet une notification précisant leur nature et leurs modalités, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Le même texte rend applicable l'article 1724 du code civil : si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. L'article 4 de la loi répute non écrite toute clause qui interdirait au locataire de demander une indemnité dans ce cas.

Exemples chiffrés

Une chasse d'eau qui fuit. Le remplacement du joint et du flotteur coûte quelques dizaines d'euros. Il est locatif.

Un volet roulant électrique en panne après dix-huit ans. Le moteur est hors d'usage. Le remplacement, souvent plusieurs centaines d'euros, relève de la vétusté et donc du bailleur.

Une vitre cassée par un ballon. Le remplacement est locatif. L'assurance habitation du locataire peut couvrir le bris de glace selon le contrat.

Un chauffe-eau électrique qui ne chauffe plus. Si la panne vient de la résistance ou du thermostat d'un appareil ancien, le remplacement relève du bailleur. Si le locataire a négligé un entretien prévu au bail, la discussion peut porter sur sa part.

Notre outil réparations locatives permet de vérifier, équipement par équipement, à qui incombe une réparation.

Les erreurs les plus fréquentes

Croire que la liste est limitative. Elle donne des exemples. Une réparation absente peut être locative si elle correspond à de l'entretien courant.

Oublier les exceptions. Vétusté, malfaçon, vice et force majeure font basculer la charge vers le bailleur, même pour une réparation listée.

Signer un bail qui met tout à la charge du locataire. Une clause qui transfère au locataire les grosses réparations ou les dépenses liées à la vétusté est contraire à la loi et sans effet.

Faire les travaux sans prévenir. Le locataire qui fait remplacer un équipement à la place du bailleur, sans accord écrit, prend le risque de ne pas être remboursé.

Questions fréquentes

Le bail peut-il prévoir une liste différente ? Le bail peut préciser les obligations d'entretien, mais il ne peut pas mettre à la charge du locataire des réparations que la loi réserve au bailleur. L'article 4 de la loi de 1989 répute non écrites plusieurs clauses abusives.

Qui paie le débouchage d'une canalisation commune ? La copropriété, ou le bailleur lorsque l'immeuble lui appartient entièrement. Le locataire ne paie que le dégorgement des canalisations privatives de son logement, sauf si le bouchon est de son fait.

Le locataire doit-il repeindre avant de partir ? Il doit réparer les dégradations qui lui sont imputables, comme des murs tachés ou abîmés. La remise en peinture liée à l'usure normale reste à la charge du bailleur.

Les réparations locatives s'appliquent-elles aux meublés ? Oui. Le décret de 1987 s'applique aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire, en vertu des renvois de la loi de 1989.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 4, 6 et 7, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et relatif aux réparations locatives, et son annexe, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code civil, article 606, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières, et code de l'environnement, articles R. 224-41-4 et R. 224-41-5, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code de la construction et de l'habitation, article R. 142-3, et code civil, article 1724, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Réparations locatives : qui paie quoi ? », consulté le 12 octobre 2026.