Retenue sur dépôt de garantie : reconnaître une retenue abusive et la contester

Le dépôt de garantie est la source de litige la plus courante à la fin d'une location. Le bailleur peut légitimement retenir une partie de la somme, mais seulement pour des montants dus et justifiés. Tout le reste doit revenir au locataire dans un délai fixé par la loi, faute de quoi une pénalité s'ajoute automatiquement. Ce guide se concentre sur les retenues contestables et sur les recours ; les règles générales du dépôt sont détaillées dans notre fiche dépôt de garantie : montant, délai et retenues.

Ce que dit la loi. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose de restituer le dépôt dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

Ce que le bailleur a le droit de retenir

Les retenues autorisées tiennent en trois catégories :

• les loyers et charges restant impayés à la date du départ, y compris la régularisation des charges ;
• le coût des réparations locatives non effectuées et des dégradations constatées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie ;
• certaines sommes que le bailleur pourrait devoir payer à la place du locataire, par exemple une taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturable.

Chaque montant doit être « dûment justifié ». Concrètement, le bailleur produit un devis, une facture, un constat de commissaire de justice ou un décompte de charges. Une simple affirmation, ou un forfait inscrit d'avance dans le bail, ne suffit pas.

Les six retenues qui posent problème

1. La retenue sans aucun justificatif

C'est le cas le plus simple. Si le bailleur annonce « 300 euros retenus pour remise en état » sans devis ni facture, la retenue n'est pas justifiée au sens de l'article 22. Le locataire peut demander par écrit les pièces ; à défaut, la somme doit être rendue.

2. L'usure normale facturée comme une dégradation

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure, selon l'article 7 de la loi. Une moquette usée par dix ans de passage, une peinture jaunie par le temps ou des joints fatigués relèvent de la vétusté et restent à la charge du bailleur.

L'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Le même article permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location, national ou local, même si le logement ne relève pas du secteur couvert par l'accord. Cette grille, facultative, fixe au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels pour les principaux matériaux et équipements.

3. La remise à neuf complète

Même lorsqu'une dégradation est réelle, le bailleur ne peut pas facturer au locataire le remplacement à neuf d'un équipement déjà ancien. Si une cuisine de douze ans présente une porte arrachée, la retenue doit correspondre à la réparation de cette porte, éventuellement réduite pour tenir compte de l'âge de l'élément, et non au changement de toute la cuisine.

4. Un état des lieux de sortie absent ou non contradictoire

L'article 3-2 de la loi prévoit que l'état des lieux est établi contradictoirement par les parties. Si le bailleur n'a pas fait d'état des lieux de sortie, ou s'il l'a rédigé seul après le départ du locataire, il lui sera difficile de prouver des dégradations. L'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état en l'absence d'état des lieux d'entrée, mais aucune présomption ne joue en faveur du bailleur à la sortie.

5. Le nettoyage forfaitaire

Une ligne « ménage de fin de bail : 150 euros » sans constat de saleté dans l'état des lieux de sortie, ni facture d'une entreprise, n'est pas justifiée. Le locataire doit rendre un logement propre, mais le bailleur doit démontrer le contraire.

6. La rétention du dépôt au-delà du délai

Même justifiées, les retenues doivent être chiffrées et le solde restitué dans le délai d'un ou deux mois. Le bailleur ne peut pas conserver toute la somme « en attendant les devis ». Seule exception prévue par la loi : en copropriété, il peut garder une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La pénalité de retard

Lorsque le dépôt n'est pas restitué dans le délai, l'article 22 prévoit que la somme due est majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration est due de plein droit ; elle ne s'applique pas lorsque le retard vient de l'absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire.

Exemple : pour un loyer de 700 euros hors charges, un dépôt rendu avec trois mois et une semaine de retard donne lieu à une majoration de quatre fois 70 euros, soit 280 euros, qui s'ajoutent au solde dû.

Le simulateur de dépôt de garantie calcule la date limite de restitution et le montant de la pénalité à partir de la date de remise des clés.

La marche à suivre pour contester

Étape 1 : rassembler les preuves

Avant d'écrire, il faut réunir le bail, les deux états des lieux, les photos datées prises à l'entrée et à la sortie, la preuve de remise des clés et le courrier du bailleur détaillant les retenues. La comparaison ligne à ligne des deux états des lieux est l'élément central du dossier.

Étape 2 : la demande écrite

Un premier courrier, de préférence en recommandé avec avis de réception, demande la restitution du solde ou la communication des justificatifs, en citant l'article 22. Il rappelle la date de remise des clés, le délai applicable et la majoration encourue. Notre modèle de mise en demeure pour le dépôt de garantie propose une rédaction prête à adapter.

Étape 3 : la commission départementale de conciliation

En l'absence de réponse satisfaisante, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. L'article 20 de la loi lui donne compétence pour les litiges relatifs au dépôt de garantie. Elle réunit des représentants des bailleurs et des locataires et tente de trouver un accord. Son avis n'est pas contraignant, mais il pèse souvent dans la négociation. Notre article sur la commission départementale de conciliation détaille la procédure.

Étape 4 : le juge

Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, compétent pour les baux d'habitation. Devant ce juge, l'article 761 du code de procédure civile dispense les parties de constituer avocat, quel que soit le montant. Pour une demande jusqu'à 5 000 euros, le juge statue en dernier ressort, sans appel possible, selon le code de l'organisation judiciaire. Le guide pour saisir le juge des contentieux de la protection explique les formulaires à utiliser.

L'action en restitution se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir, selon l'article 7-1 de la loi.

Trois cas pratiques

Une locataire quitte un deux-pièces après six ans. Le bailleur retient 900 euros pour repeindre tout l'appartement. L'état des lieux de sortie mentionne des murs « défraîchis » mais aucun trou ni tache. Après six ans, la peinture relève de l'usure normale : la retenue est contestable dans son ensemble.

Un locataire rend les clés le 15 mars, avec un état des lieux de sortie conforme. Le 30 mai, il n'a toujours rien reçu. Le délai d'un mois expirait le 15 avril : deux périodes mensuelles de retard ont commencé, la majoration atteint deux fois 10 % du loyer.

Un couple quitte un appartement où une vitre a été fêlée. Le bailleur produit une facture de vitrier de 180 euros et restitue le solde dans les deux mois. La retenue est justifiée, documentée et dans les délais : elle n'est pas abusive.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il retenir une somme sans faire les travaux ? La loi exige que la somme soit justifiée, ce qui peut passer par un devis. Elle n'impose pas expressément que les travaux aient été réalisés. Le locataire peut en revanche contester le montant du devis s'il paraît disproportionné.

Le dépôt peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ? Non, sauf accord du bailleur. Le locataire doit payer son loyer jusqu'à la fin du préavis ; le dépôt est restitué ensuite, après déduction des éventuelles sommes dues.

Que faire si le bailleur ne répond plus ? Après une mise en demeure restée sans effet, la saisine de la commission départementale de conciliation puis du juge reste possible. La majoration de 10 % par mois continue de courir.

Une agence peut-elle conserver le dépôt ? Si l'agence a encaissé le dépôt pour le compte du bailleur, la demande peut lui être adressée, mais le bailleur reste responsable de la restitution.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 7, 7-1, 20 et 22, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code civil, article 1731, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code de procédure civile, article 761, Légifrance, et code de l'organisation judiciaire, partie réglementaire, sous-section sur le juge des contentieux de la protection (reproduction LibreJustice), consulté le 12 octobre 2026.