Logement classé G : ce qui a changé et ce qui va changer

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail d'habitation en France métropolitaine. Il est considéré comme non décent. Cette règle, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, est la deuxième marche d'un calendrier qui se poursuivra en 2028 avec les logements classés F, puis en 2034 avec ceux classés E.

Pour les locataires comme pour les propriétaires, l'enjeu est concret. Un bailleur qui loue un logement G s'expose à des demandes de travaux et à une baisse de loyer. Un locataire qui occupe une passoire thermique dispose de recours, mais leur efficacité dépend de la date de son bail. Cet article fait le point sur ce qui s'applique aujourd'hui, ce qui s'appliquera demain et les démarches possibles de part et d'autre.

Ce que dit la loi. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent. Depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, la décence inclut un niveau minimal de performance énergétique. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dit décret décence, précise ce niveau : classe F au moins à partir de 2025, classe E au moins à partir de 2028, classe D au moins à partir de 2034.

Le calendrier complet, étape par étape

L'interdiction de louer les logements les plus énergivores ne date pas de 2025. Elle s'est construite par paliers, et chaque palier vise une catégorie plus large de logements.

Premier palier, 1er janvier 2023. Un logement devait consommer moins de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an pour être loué. Ce seuil, fixé par la loi Énergie-climat du 8 novembre 2019 et le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, ne visait que les logements G les plus consommateurs, souvent appelés G+. Il s'agit bien d'énergie finale, celle que l'on paie sur la facture, et non d'énergie primaire.

Deuxième palier, 1er janvier 2025. Tous les logements classés G sont considérés comme non décents. Seuls les logements classés de A à F peuvent être loués avec un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement entre 2025 et 2027.

Troisième palier, 1er janvier 2028. Les logements classés F seront à leur tour considérés comme non décents. Seuls les logements classés de A à E pourront être loués avec un bail signé, renouvelé ou reconduit à partir de cette date et jusqu'en 2033.

Quatrième palier, 1er janvier 2034. Les logements classés E sortiront du parc locatif décent. Seuls les logements classés de A à D pourront être loués.

Dans les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), le calendrier est décalé : selon Service-public, les logements classés G ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2028 et ceux classés F à compter du 1er janvier 2031.

Quels baux sont concernés, et à quel moment

C'est le point qui suscite le plus de malentendus. L'interdiction ne fait pas tomber les baux en cours du jour au lendemain. Elle s'applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir du 1er janvier 2025.

Concrètement, trois situations se présentent.

Le bail a été signé à partir du 1er janvier 2025. Si le logement est classé G, il ne respecte pas le critère de décence. Le locataire peut exiger une mise en conformité dès la signature.

Le bail a été signé avant 2025 et n'a pas encore été reconduit. Le critère de 2025 ne s'applique pas encore. Le bail reste soumis aux règles en vigueur au moment de sa signature, y compris le seuil des 450 kWh si le bail a été signé en 2023 ou en 2024.

Le bail signé avant 2025 arrive à échéance. Un bail de logement vide dure en principe trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et il est reconduit tacitement à son terme si personne ne donne congé. Au moment de cette reconduction, le nouveau critère s'applique. Un bail signé le 1er septembre 2023 sera ainsi reconduit le 1er septembre 2026 et, à cette date, le logement devra être au moins classé F.

Pour un meublé, dont le bail dure en principe un an, la reconduction intervient chaque année. Le nouveau critère s'y applique donc beaucoup plus vite.

Le gel des loyers, en vigueur depuis août 2022

Avant même l'interdiction de louer, la loi Climat et résilience a bloqué les loyers des passoires thermiques. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement du parc privé classé F ou G ne peut plus augmenter, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.

Selon le ministère de la Transition écologique, ce gel couvre trois cas :

• la révision annuelle du loyer en cours de bail, normalement indexée sur l'indice de référence des loyers ;
• la réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail ;
• la fixation du loyer lors d'un changement de locataire.

Le gel vise les locations vides et meublées, ainsi que les nouvelles locations conclues en bail mobilité. Les meublés de tourisme ne sont pas concernés.

Un bailleur qui veut retrouver la possibilité d'augmenter le loyer doit sortir le logement de la catégorie des passoires, c'est-à-dire atteindre au moins la classe E, et le prouver par un nouveau DPE. Pour le locataire, la vérification est simple : si l'étiquette mentionnée dans le bail ou dans l'annexe DPE est F ou G, une révision fondée sur l'IRL ne peut pas lui être réclamée. Notre article sur la révision du loyer détaille la mécanique de l'indexation pour les autres logements.

Comment savoir si votre logement est classé G

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail. Le bailleur doit le fournir au locataire à la signature. L'étiquette énergie doit aussi figurer dans les annonces de location.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : le locataire peut se prévaloir de ses résultats contre le bailleur, au même titre que les autres informations du contrat. La méthode de calcul a été refondue à la même date. Elle repose désormais sur les caractéristiques du bâti et des équipements, et non plus sur les factures des occupants précédents.

La durée de validité d'un DPE est de dix ans, avec deux exceptions liées à la réforme. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont cessé d'être valides le 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé de l'être le 31 décembre 2024. Un bail conclu aujourd'hui doit donc s'appuyer sur un DPE réalisé selon la méthode en vigueur depuis juillet 2021.

L'ADEME publie la base des DPE réalisés depuis cette date. Elle permet de retrouver un diagnostic à partir de son numéro ou de l'adresse du logement, et de vérifier qu'il a bien été enregistré. Notre outil Menace DPE vous aide à situer votre logement dans le calendrier et à repérer les échéances qui le concernent.

Le logement est classé G : les recours du locataire

Un logement G loué avec un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025 n'est pas décent. Le locataire n'est pas tenu de quitter les lieux, et il ne doit surtout pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative : seul un juge peut suspendre ou réduire le loyer. La démarche suit trois étapes.

Première étape : la demande écrite au bailleur

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au bailleur la mise en conformité du logement. Cette demande se fait de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Elle rappelle la classe énergétique figurant sur le DPE, la date du bail ou de sa reconduction, et demande la réalisation des travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe F.

Modèle de courrier. « Madame, Monsieur, je suis locataire du logement situé [adresse] depuis le [date], en vertu d'un bail [signé ou reconduit] le [date]. Le diagnostic de performance énergétique annexé au bail classe ce logement en G. Depuis le 1er janvier 2025, un tel logement ne satisfait pas aux critères de décence fixés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002. Je vous demande en conséquence, sur le fondement de l'article 20-1 de la même loi, de réaliser les travaux de mise en conformité. Je vous remercie de m'indiquer sous deux mois les mesures que vous comptez prendre. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. »

Deuxième étape : la commission départementale de conciliation

Si le bailleur ne répond pas ou refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation de son département. La démarche est gratuite. La commission entend les deux parties et cherche un accord, par exemple sur un calendrier de travaux ou sur une réduction temporaire du loyer.

Troisième étape : le juge des contentieux de la protection

À défaut d'accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Selon Service-public, lorsque le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut aussi réduire le montant du loyer, ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation des travaux, avec ou sans consignation des sommes.

L'article 20-1 de la loi de 1989 prévoit deux limites pour la performance énergétique. Le juge ne peut pas ordonner les travaux lorsque le logement est en copropriété et que le bailleur démontre que, malgré ses diligences pour faire examiner en assemblée générale des travaux sur les parties communes, et malgré des travaux adaptés dans les parties privatives de son lot, il n'a pas pu atteindre le niveau requis. Il ne le peut pas non plus lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales font obstacle à ce niveau malgré des travaux compatibles. Dans ces deux cas, le juge conserve la possibilité de réduire ou de suspendre le loyer, et le logement ne devient pas décent pour autant.

Le non-paiement spontané, sans décision de justice, expose le locataire à une procédure pour impayés. C'est la principale erreur à éviter.

Le logement est classé G : les options du propriétaire

Pour le bailleur, la règle ne crée pas d'amende administrative automatique. Le risque est civil : demande de travaux, réduction ou suspension du loyer par le juge, et impossibilité d'augmenter le loyer. Le propriétaire d'un logement G a plusieurs options, qui ne s'excluent pas.

Rénover pour sortir de la classe G

C'est la seule option qui permet de continuer à louer durablement. Le gain d'une ou deux classes passe souvent par une combinaison de travaux : isolation des combles ou de la toiture, remplacement d'un système de chauffage ancien, isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur, remplacement des menuiseries, amélioration de la ventilation.

Avant d'engager des travaux, un audit énergétique ou un nouveau DPE permet de chiffrer le gain attendu de chaque poste. Viser directement la classe E, voire D, évite de devoir refaire des travaux en 2028 puis en 2034.

Des aides publiques existent pour financer ces travaux, notamment MaPrimeRénov' et l'éco-prêt à taux zéro. Leurs conditions et montants évoluent chaque année ; ils font l'objet d'un article dédié de notre plan éditorial et doivent être vérifiés auprès de France Rénov' avant tout engagement.

Refaire le DPE

Un DPE réalisé avant la réforme de 2021 n'est plus valide pour louer. Un nouveau diagnostic, réalisé selon la méthode actuelle, peut aboutir à une étiquette différente, parfois meilleure, parfois moins bonne. Les petits logements ont longtemps été pénalisés par la méthode de calcul ; l'arrêté du 25 mars 2024 a modifié les seuils des étiquettes pour les logements de 40 m² ou moins, à compter du 1er juillet 2024. Les DPE de ces logements réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 peuvent faire l'objet d'une attestation de nouvelle étiquette, délivrée par l'observatoire de l'ADEME, sans refaire le diagnostic.

Changer d'usage ou vendre

Le propriétaire peut aussi choisir d'occuper le logement, de le prêter, ou de le vendre. La vente d'un logement G reste possible : l'interdiction porte sur la location, pas sur la cession. L'acquéreur doit simplement être informé de la classe énergétique, et un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G, et depuis le 1er janvier 2025 pour ceux classés E (article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation). Cet audit, valable cinq ans, ne s'applique pas aux lots de copropriété.

Ce qui va changer en 2028 : anticiper la classe F

Le prochain palier concerne les logements classés F. À partir du 1er janvier 2028, ils ne pourront plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite en France métropolitaine.

Pour un bail de trois ans, la date utile est celle de la reconduction. Un bail de logement vide reconduit en 2027 court jusqu'en 2030 sans être touché par le palier de 2028. Il le sera à sa reconduction suivante. Pour un meublé, la reconduction annuelle rend le palier de 2028 applicable dès le premier anniversaire du bail après le 1er janvier 2028.

Pour un propriétaire, anticiper signifie programmer les travaux avant la reconduction qui suivra le 1er janvier 2028. Les délais des artisans et les votes en assemblée générale de copropriété peuvent prendre plusieurs mois ; un calendrier réaliste commence au moins un an avant l'échéance.

Pour un locataire, il est utile de noter dès maintenant la date de reconduction de son bail et la classe énergétique de son logement. Ces deux informations suffisent à savoir à partir de quand les recours décrits plus haut deviendront possibles.

Exemples chiffrés

Exemple 1. Un bail vide signé en 2024, logement G. Le bail a été signé le 1er mars 2024 pour trois ans. Il sera reconduit le 1er mars 2027. Jusqu'à cette date, le critère de 2025 ne s'applique pas ; seul le seuil des 450 kWh d'énergie finale s'impose. À la reconduction du 1er mars 2027, le logement devra être au moins classé F. En revanche, le gel des loyers s'applique déjà : le bail ayant été conclu après le 24 août 2022, aucune révision fondée sur l'IRL n'est possible tant que le logement reste classé G.

Exemple 2. Un meublé classé G, bail signé en octobre 2024. Le bail d'un an a été reconduit en octobre 2025. Depuis cette reconduction, le logement n'est plus décent. Le locataire peut demander la mise en conformité, puis saisir la commission de conciliation et le juge.

Exemple 3. Un logement F loué en 2026. Le logement est décent jusqu'au 31 décembre 2027. Son loyer est gelé. Un bail signé, renouvelé ou reconduit à partir du 1er janvier 2028 ne pourra plus porter sur ce logement s'il est toujours classé F.

Les erreurs les plus fréquentes

Croire que l'interdiction annule le bail. Elle ne le fait pas. Le bail reste valable ; c'est le logement qui ne respecte plus le critère de décence, ce qui ouvre des recours au locataire.

Arrêter de payer le loyer. Seul le juge peut suspendre ou réduire le loyer. Un arrêt spontané expose le locataire à une procédure d'expulsion pour impayés.

Confondre énergie finale et énergie primaire. Le seuil de 2023 était exprimé en énergie finale. Les classes du DPE actuel reposent sur un double seuil de consommation d'énergie primaire et d'émissions de gaz à effet de serre. Il faut lire l'étiquette, pas seulement un chiffre isolé.

Se fier à un ancien DPE. Un diagnostic antérieur à juillet 2021 n'est plus valide. Il ne peut fonder ni un bail ni une contestation.

Oublier le gel des loyers. Il s'applique depuis août 2022, bien avant l'interdiction de louer. Une augmentation réclamée sur un logement F ou G peut être contestée.

Questions fréquentes

Mon bail a été signé en 2022 et le logement est classé G. Suis-je protégé ? Pas encore au titre de la décence énergétique de 2025, mais dès la prochaine reconduction de votre bail. Si votre bail a été conclu après le 24 août 2022, le gel des loyers s'applique déjà.

Le bailleur peut-il me donner congé pour ne pas faire les travaux ? Un bailleur peut donner congé à l'échéance du bail pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, dans les formes et délais prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le classement G n'est pas en lui-même un motif de congé. Un congé frauduleux peut être contesté devant le juge.

Un logement G peut-il être loué en location saisonnière ? Les meublés de tourisme ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989 ni du gel des loyers. D'autres règles, notamment locales, peuvent toutefois s'appliquer à ce type de location.

Le DPE de mon logement me paraît faux. Que faire ? Le DPE est opposable. Vous pouvez faire réaliser un contre-diagnostic par un diagnostiqueur certifié, et signaler une anomalie au diagnostiqueur et à son organisme de certification. Notre article sur la lecture et la fiabilité du DPE détaille ces démarches.

Les logements sociaux sont-ils concernés ? Le critère de décence de l'article 6 de la loi de 1989 s'applique aux logements loués à titre de résidence principale, ce qui inclut le parc social. Le gel des loyers prévu par la loi Climat et résilience vise, lui, le parc privé.

Sources

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, dite Climat et résilience, article 160, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 15 et 20-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Logement à louer décent » (F2042), consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location » (A17975), consulté le 12 octobre 2026.
• Ministère de la Transition écologique, « Décence énergétique et gel des loyers », consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Le DPE évolue au 1er juillet pour les petites surfaces » (A17154), et arrêté du 25 mars 2024, consulté le 12 octobre 2026.
• Ministère de la Transition écologique, « Audit énergétique réglementaire », consulté le 12 octobre 2026.
• ADEME, observatoire et base des diagnostics de performance énergétique, consulté le 12 octobre 2026.