Dépôt de garantie : montant, délai de restitution et retenues

Le dépôt de garantie d'un logement vide ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges, deux mois pour un meublé. Le bailleur doit le rendre dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire.

Ce que dit la loi. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe le plafond, les délais de restitution et la pénalité de retard pour les locations vides. L'article 25-6 fixe le plafond des locations meublées.

Quel montant le bailleur peut-il demander ?

Pour un logement loué vide, le plafond est d'un mois de loyer hors charges lorsque le loyer est payé d'avance chaque mois ou tous les deux mois. Pour un meublé, il est de deux mois de loyer hors charges. Le montant doit figurer dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ni au renouvellement.

Deux situations interdisent tout dépôt de garantie : le loyer payé d'avance par trimestre et le bail mobilité (article 25-17 de la même loi).

Le terme de « caution » est souvent employé à tort. La caution désigne la personne qui s'engage à payer à la place du locataire, alors que le dépôt de garantie est une somme d'argent versée au bailleur.

Dans quel délai doit-il être rendu ?

Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois lorsqu'il fait apparaître des différences. Au moment de rendre les clés, le locataire communique sa nouvelle adresse.

Que peut retenir le bailleur ?

Le bailleur peut déduire les sommes restant dues : loyers ou charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux. Chaque retenue doit être justifiée par un document, par exemple un devis, une facture, un constat de commissaire de justice ou une lettre de réclamation restée sans réponse. L'usure normale du logement, appelée vétusté, reste à sa charge.

Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision, au plus 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il régularise alors dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les deux parties peuvent aussi convenir de solder tout de suite.

Que se passe-t-il en cas de retard ?

La somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration ne s'applique pas si le retard vient de l'absence de nouvelle adresse.

Exemple. Pour un loyer de 700 euros hors charges et un dépôt rendu avec un mois et dix jours de retard, deux mois de retard sont commencés. La majoration atteint 2 × 70 = 140 euros, qui s'ajoutent au dépôt.

Ce que peut faire le locataire

Il adresse d'abord une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Si le litige porte sur moins de 5 000 euros, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant de saisir le juge : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, toutes deux gratuites. Il dispose ensuite de trois ans à compter de la date où le dépôt aurait dû être rendu pour saisir le juge des contentieux de la protection.

Le locataire ne peut pas, en revanche, se dispenser de payer son dernier loyer en invoquant le dépôt de garantie.

Ce que peut faire le bailleur

Il conserve les justificatifs de chaque retenue et les transmet avec le solde. Un état des lieux d'entrée précis, avec photographies datées, est sa meilleure protection en fin de bail.

Le versement : quand et comment ?

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail, en même temps que le premier loyer et, le cas échéant, les honoraires d'agence autorisés. Exiger d'autres sommes pour accepter de signer est interdit, même si une clause du bail le prévoit (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Un locataire qui paie en espèces peut exiger un reçu mentionnant qu'il s'agit du dépôt de garantie. Un paiement par chèque peut être encaissé immédiatement par le bailleur.

Les locataires aux revenus modestes peuvent demander une aide pour financer ce versement. Les deux dispositifs les plus courants sont l'avance Loca-Pass, accordée par Action Logement, et l'aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département. Les conditions et les montants varient selon l'organisme et le département ; la demande se fait de préférence avant la signature du bail.

Les montants en un coup d'œil

Exemple 1. Un studio loué vide 620 euros par mois, dont 40 euros de provisions sur charges. Le loyer hors charges est de 580 euros : le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 580 euros. Un bailleur qui demanderait 620 euros, charges comprises, réclamerait 40 euros de trop.

Exemple 2. Un deux pièces meublé loué 900 euros hors charges. Le dépôt peut atteindre 1 800 euros. Si le bail fixe 1 500 euros, ce montant ne pourra pas être augmenté au renouvellement, même si le loyer a été révisé entre-temps.

Quand les états des lieux manquent ou divergent

L'état des lieux est la pièce maîtresse du dossier. Sans état des lieux d'entrée, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil). Il devra alors le rendre dans le même état, sauf à prouver le contraire. Cette présomption ne joue pas contre le locataire si c'est le bailleur qui a refusé d'établir l'état des lieux malgré une mise en demeure (article 3-2 de la loi de 1989).

Si l'état des lieux de sortie ne peut pas être fait à l'amiable, parce qu'une partie ne vient pas ou refuse de signer, l'une ou l'autre fait appel à un commissaire de justice. Il convoque les deux parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée, et ses frais, dont le tarif est réglementé, sont partagés par moitié. Si le bailleur ne se présente pas, le locataire peut lui renvoyer les clés par lettre recommandée ; faute d'état des lieux de sortie, il est alors considéré comme ayant rendu le logement en bon état.

Trois cas concrets

Le bailleur garde tout sans justificatif. Léa quitte un T2 lyonnais loué 750 euros hors charges. Les deux états des lieux concordent, mais deux mois et demi plus tard elle n'a rien reçu ni aucun justificatif. Le délai d'un mois est dépassé d'un mois et demi : deux mois de retard sont donc commencés. Elle peut réclamer ses 750 euros, plus 2 × 75 = 150 euros de majoration, soit 900 euros, par lettre recommandée de mise en demeure.

La retenue est justifiée, mais trop élevée. Karim rend un appartement dont la moquette, posée il y a douze ans, est tachée. Le bailleur retient le prix d'une moquette neuve. Or l'usure liée au temps reste à la charge du bailleur. Karim peut demander la facture et contester la part qui correspond à la vétusté, en s'appuyant au besoin sur une grille de vétusté si le bail en prévoit une.

Le logement a été vendu pendant le bail. Sophie a versé son dépôt à l'ancien propriétaire. C'est pourtant le nouveau propriétaire qui doit le lui rendre, la loi faisant peser l'obligation sur l'acquéreur. Il en va de même lorsque la gestion change d'agence : la nouvelle agence restitue le dépôt.

Modèle de lettre de mise en demeure

Madame, Monsieur,

J'ai quitté le logement situé [adresse] et vous en ai remis les clés le [date], en vous communiquant ma nouvelle adresse. L'état des lieux de sortie [concorde / ne concorde pas] avec l'état des lieux d'entrée.

Le délai légal de restitution du dépôt de garantie, fixé à [un mois / deux mois] par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, a expiré le [date]. Je vous mets en demeure de me verser sous huit jours la somme de [montant] euros, majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, soit [montant de la majoration] euros à ce jour.

À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

La lettre part en recommandé avec avis de réception. Conservez une copie, la preuve de dépôt et l'avis de réception.

Calculer son dépôt et sa majoration

L'outil Dépôt de garantie de Transpareo calcule le plafond applicable à votre bail, la date limite de restitution et, en cas de retard, le montant de la majoration à réclamer. Il ne demande pas de compte.

Questions fréquentes

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ? Non, sauf retard de restitution, qui entraîne la majoration de 10 % par mois commencé.

Qui rend le dépôt si le logement a été vendu pendant le bail ? Le nouveau propriétaire.

Peut-on contester une retenue ? Oui. Le locataire demande les justificatifs, puis saisit la commission départementale de conciliation si le désaccord persiste.

Le bailleur peut-il encaisser le chèque de dépôt de garantie ? Oui, l'encaissement est autorisé dès la signature.

Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois de loyer à la place du dépôt ? Non. C'est interdit : le bailleur peut refuser la quittance, pratiquer une saisie conservatoire sur le compte du locataire et demander des dommages et intérêts au juge.

Combien de temps pour agir en justice ? Trois ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être rendu (article 7-1 de la loi de 1989).

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22, 25-6 et 25-17, Légifrance, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310, consulté le 12 octobre 2026.
• « Dépôt de garantie dans un bail d'habitation », Service-public.fr, fiche F31269 vérifiée le 9 juin 2026, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269, consulté le 12 octobre 2026.
• Code de procédure civile, article 750-1 (règlement amiable préalable), Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code civil, article 1731 (présomption de bon état en l'absence d'état des lieux), Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.