Louer à Toulouse en 2026 : niveaux de loyers, profil des locataires et règles applicables

Toulouse est l'une des villes de France où l'on loue le plus. Près des deux tiers des ménages toulousains sont locataires de leur résidence principale, la population continue d'augmenter et la part des jeunes adultes y est particulièrement élevée. Ces caractéristiques, documentées par le recensement de l'Insee, pèsent sur un marché locatif dont les loyers restent pourtant modérés par rapport aux autres grandes métropoles, selon l'observatoire local des loyers de l'agglomération toulousaine.

Ce guide rassemble les données publiques les plus récentes sur le marché locatif toulousain et rappelle les règles qui s'appliquent aux bailleurs et aux locataires de la ville.

En bref. Selon l'observatoire local des loyers, le loyer médian de marché, pour les logements reloués, atteint 12,5 euros par mètre carré hors charges dans l'agglomération toulousaine en 2025, contre 12 euros en 2024. Il est de 13,3 euros dans la ville de Toulouse et de 11,5 euros en périphérie. Selon l'Insee, 65,8 % des ménages toulousains sont locataires en 2023, et 21,6 % des habitants ont entre 15 et 24 ans. Toulouse est située en zone tendue, mais n'applique pas l'encadrement des loyers.

Une ville jeune, dense et majoritairement locataire

Une population en croissance

Selon le dossier complet de l'Insee publié le 27 août 2026, Toulouse comptait 514 819 habitants en 2023, contre 479 553 en 2017 et 453 317 en 2012. La population a progressé en moyenne de 1,2 % par an entre 2017 et 2023.

Une forte proportion de jeunes et d'étudiants

Les 15 à 24 ans représentent 21,6 % de la population et les 25 à 39 ans 26,7 %. Parmi les 15 à 64 ans, 17,2 % sont élèves, étudiants ou stagiaires non rémunérés. Toulouse est l'un des principaux pôles universitaires du pays, ce qui alimente une demande soutenue pour les petites surfaces.

Des ménages de plus en plus petits

La ville comptait 285 043 ménages en 2023. Plus de la moitié, 55,6 %, sont composés d'une seule personne. Le nombre moyen d'occupants par résidence principale s'établit à 1,78. Avec des ménages plus petits, il faut davantage de logements pour loger une même population.

Deux tiers de locataires

Sur 283 576 résidences principales en 2023, 186 503 sont occupées par des locataires, soit 65,8 %, dont 13,2 % par des locataires d'un logement HLM loué vide. Les propriétaires occupants représentent 32,2 % des ménages. L'ancienneté moyenne d'emménagement des locataires est de 5,7 ans, contre 16,5 ans pour les propriétaires. Près d'un ménage sur quatre, 23,1 %, a emménagé depuis moins de deux ans, signe d'une forte rotation.

Un parc d'appartements

Les appartements représentent 84,0 % des logements. Les résidences principales d'une ou deux pièces en représentent 41,2 %. Les résidences principales construites entre 1946 et 1970 représentent 22,4 % du parc, et celles construites entre 1971 et 1990 25,2 %, deux périodes antérieures aux premières réglementations thermiques exigeantes. Le recensement compte par ailleurs 26 618 logements vacants, soit 8,2 % du parc, et 12 796 résidences secondaires et logements occasionnels, soit 4,0 %.

Les niveaux de loyers

Les chiffres de l'observatoire

L'observatoire local des loyers de l'agglomération toulousaine, animé par l'agence d'urbanisme et d'aménagement Toulouse aire métropolitaine et financé principalement par l'État, publie chaque année les niveaux de loyers du parc privé. Ses résultats 2025, parus le 12 mars 2026 sur le site du réseau national des observatoires, portent sur 114 communes.

Ils distinguent deux mesures :

• le loyer du stock, qui concerne l'ensemble des logements loués, quelle que soit la date d'entrée du locataire : il s'établit à 11,9 euros par mètre carré hors charges en médiane ;
• le loyer de marché, qui concerne les logements reloués récemment : il atteint 12,5 euros par mètre carré, soit 0,6 euro de plus.

Selon le communiqué de l'agence d'urbanisme du 19 janvier 2026, ce loyer de marché a progressé de 0,5 euro par mètre carré en un an, après 12 euros en 2024. L'observatoire y voit le signe de tensions sur le marché locatif, liées notamment à la forte hausse de l'indice de référence des loyers depuis 2021, à la baisse de la construction neuve et à la baisse du taux de rotation.

Toulouse et sa périphérie

Les loyers de marché médians au mètre carré sont plus élevés dans la ville de Toulouse, 13,3 euros, qu'en périphérie, 11,5 euros. Les communes de première et de seconde couronne se situent respectivement à 12,2 et 11,9 euros. Mais parce que les logements y sont plus grands, les quittances mensuelles médianes sont plus élevées en périphérie, 664 euros, qu'à Toulouse, 600 euros.

En loyer du stock, la médiane varie de 10,6 euros par mètre carré dans le secteur le moins cher, en périphérie, à 15 euros dans le secteur le plus cher, situé dans le centre de Toulouse, selon la carte du réseau des observatoires.

Les petites surfaces

Pour les locataires entrés récemment dans un logement d'une pièce, studio ou T1, le loyer de marché médian hors charges s'élève à 465 euros par mois, selon le communiqué de l'observatoire. Comme partout, le loyer au mètre carré est d'autant plus élevé que le logement est petit.

Une position modérée parmi les grandes métropoles

L'observatoire souligne que le loyer de marché médian de l'agglomération toulousaine reste comparable à celui de métropoles plus petites et inférieur à celui de plusieurs métropoles de taille équivalente.

Les règles applicables à Toulouse

Une commune en zone tendue

Toulouse figure parmi les communes classées en zone tendue. Plusieurs conséquences en découlent :

• la limitation des loyers à la relocation : lorsqu'un logement est reloué moins de dix-huit mois après le départ du précédent locataire, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser l'ancien, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué ; selon Service-public, ce plafonnement des hausses, qui s'applique aussi au renouvellement du bail, a été prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 ;
• un préavis réduit à un mois pour le locataire d'un logement vide ;
• le plafond intermédiaire des honoraires de location : la part des honoraires facturée au locataire pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail ne peut dépasser le plafond fixé pour les zones tendues, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable et révisé chaque année, auquel s'ajoute un plafond distinct pour l'état des lieux (les montants en vigueur figurent sur la fiche F375 de Service-public) ;
• la taxe annuelle sur les logements vacants, applicable aux logements restés vacants dans les conditions prévues par la loi.

Pas d'encadrement des loyers

Contrairement à Paris, Lyon, Lille, Montpellier ou Bordeaux, Toulouse ne figure pas parmi les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, selon la liste publiée par Service-public. Le loyer initial d'un logement loué pour la première fois, ou après plus de dix-huit mois de vacance, est donc libre, sous réserve des règles générales.

La décence énergétique

Comme partout en France, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne sont plus considérés comme décents pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions depuis le 1er janvier 2025, et le loyer des logements classés F ou G ne peut plus augmenter. Selon l'Insee, 47,9 % des résidences principales toulousaines sont chauffées principalement à l'électricité et 49,8 % au gaz de ville ou par un réseau de chaleur, ce qui influe sur les étiquettes énergétiques et sur les charges.

Notre outil d'audit d'annonce permet de vérifier qu'une annonce toulousaine comporte toutes les mentions obligatoires, notamment la classe énergétique et les honoraires.

Louer à Toulouse : les étapes à surveiller

Fixer le loyer d'une relocation

Avec près d'un ménage sur quatre installé depuis moins de deux ans, la relocation est fréquente à Toulouse. Avant de remettre un logement en location, le bailleur doit vérifier depuis combien de temps le précédent locataire est parti. Si ce départ date de moins de dix-huit mois, le loyer de départ est en principe le dernier loyer appliqué. Il ne peut être augmenté que dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers, si aucune révision n'est intervenue au cours des douze mois précédents. Deux exceptions existent : la réalisation de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, et le cas d'un loyer manifestement sous-évalué. Notre outil de révision de loyer aide à calculer la hausse autorisée à partir de l'indice applicable.

Le bail doit mentionner le montant du loyer acquitté par le précédent locataire et la date de son dernier versement. Cette mention permet au nouveau locataire de vérifier que la règle a été respectée et, à défaut, de saisir la commission départementale de conciliation de la Haute-Garonne.

Constituer le dossier du locataire

La liste des pièces qu'un bailleur peut demander est fixée par décret. Elle comprend notamment une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs d'activité professionnelle et de ressources. Il est interdit d'exiger, par exemple, un relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte ou une photographie d'identité en dehors de la pièce d'identité. Dans une ville où les étudiants représentent 17,2 % des 15 à 64 ans, la question de la garantie se pose souvent : la caution d'un proche ou la garantie Visale d'Action Logement peuvent compléter un dossier.

Réaliser l'état des lieux et fixer le dépôt de garantie

Dans un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Un état des lieux d'entrée précis, pièce par pièce et accompagné de photographies, protège les deux parties. Avec une ancienneté moyenne de 5,7 ans pour les locataires toulousains, les comparaisons entre entrée et sortie portent souvent sur plusieurs années, ce qui impose de tenir compte de la vétusté normale.

Anticiper la question énergétique

Une large part du parc toulousain a été construite entre 1946 et 1990. Pour ces logements, le diagnostic de performance énergétique mérite d'être vérifié avant toute remise en location, afin d'anticiper le calendrier d'interdiction progressive de location des logements les plus énergivores.

Ce qu'il faut retenir pour un bailleur

• La demande est forte, en particulier pour les petites surfaces proches des universités et des transports.
• La rotation élevée impose de bien maîtriser les règles de la relocation en zone tendue et de conserver la trace du dernier loyer appliqué.
• Les loyers de marché progressent, mais restent modérés au regard des autres grandes métropoles.
• La classe énergétique conditionne désormais la possibilité de louer et d'augmenter le loyer.

Ce qu'il faut retenir pour un locataire

• Le loyer de marché médian de 13,3 euros par mètre carré dans la ville de Toulouse donne un point de comparaison utile pour évaluer une offre.
• En cas de relocation, le bail doit mentionner le loyer du précédent locataire si celui-ci est parti depuis moins de dix-huit mois.
• Les honoraires d'agence facturés au locataire sont plafonnés au mètre carré, selon le barème des zones tendues.
• Le préavis de départ est d'un mois dans un logement vide.

Questions fréquentes

Les loyers vont-ils continuer à augmenter ? L'observatoire constate une hausse en 2025 et des tensions persistantes, mais ne publie pas de prévision. L'évolution dépendra notamment de la construction neuve et de l'indice de référence des loyers.

La périphérie est-elle moins chère ? Au mètre carré, oui. Mais les logements y étant plus grands, la quittance médiane y est plus élevée qu'à Toulouse.

Toulouse pourrait-elle adopter l'encadrement des loyers ? L'encadrement est une expérimentation ouverte aux collectivités volontaires jusqu'au 24 novembre 2026. Son avenir dépend du vote du Parlement sur la proposition de loi en cours d'examen.

Où trouver les données de mon quartier ? Sur le site du réseau des observatoires des loyers, qui publie une carte des niveaux de loyers par secteur de l'agglomération toulousaine.

Sources

• Insee, « Dossier complet, commune de Toulouse (31555) », paru le 27 août 2026, recensement de la population 2023, consulté le 12 octobre 2026.
• Observatoire local des loyers de l'agglomération toulousaine, « Les niveaux de loyers en 2025 », paru le 12 mars 2026, réseau des observatoires des loyers, consulté le 12 octobre 2026.
• Agence d'urbanisme et d'aménagement Toulouse aire métropolitaine, communiqué de presse du 19 janvier 2026 sur l'observatoire local des loyers, consulté le 12 octobre 2026.
• Réseau des observatoires des loyers, carte des niveaux de loyers de l'agglomération de Toulouse, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Encadrement des loyers : le plafonnement des hausses est prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 », actualité A17566 (service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A17566), consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, fiche F375 sur les honoraires de location et fiche F31301 sur les communes soumises à l'encadrement des loyers, consultées le 12 octobre 2026.