Encadrement des loyers : villes, dates et prolongation

Dans neuf territoires français, le loyer d'un logement ne se négocie pas librement : il est plafonné par un arrêté préfectoral publié chaque année. Ce plafond repose sur une expérimentation créée par la loi ELAN de 2018, prévue pour huit ans. Elle arrive donc à son terme en novembre 2026, et le Parlement examine en ce moment un texte qui la prolongerait.

Ce guide fait le point sur les communes concernées et leurs dates, sur la date de fin prévue par la loi et sur l'état de la proposition de loi. La partie qui dépend du vote est regroupée dans un encadré daté, mis à jour à chaque étape.

État du texte au 20/10/2026

• Ce qui s'applique aujourd'hui : l'encadrement reste en vigueur dans les 9 territoires listés ci-dessous, aux conditions actuelles. Aucune prolongation n'est adoptée à ce jour.
• Fin prévue par la loi : l'article 140 de la loi ELAN fixe une durée de huit ans à compter de sa publication au Journal officiel du 24 novembre 2018. Les arrêtés et les simulateurs officiels retiennent des loyers de référence valables jusqu'au 24 novembre 2026.
• Le texte : proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025.
• Commission du Sénat, 14 octobre 2026 : la commission des affaires économiques a adopté le texte en prolongeant l'expérimentation de deux ans, à périmètre constant, sans rouvrir les candidatures des collectivités.
• Séance publique du Sénat, 21 octobre 2026 : en cours d'examen. Des amendements de séance proposent soit de supprimer la prolongation, soit de rétablir une pérennisation.
• Prochaines étapes : en cours d'examen. Le texte devra encore être adopté dans les mêmes termes par les deux assemblées, ou passer en commission mixte paritaire, puis être promulgué avant de s'appliquer.

Ce que prévoit l'encadrement

Dans un territoire encadré, le préfet fixe chaque année, par arrêté, trois valeurs en euros par mètre carré de surface habitable : un loyer de référence, égal au loyer médian observé, un loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, et un loyer de référence minoré, inférieur de 30 %. Ces valeurs varient selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé du logement.

Le loyer de base, hors charges, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste possible pour un logement aux caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, à condition d'être justifié dans le bail. Il est interdit, pour les baux signés depuis le 18 août 2022, si le logement présente certains défauts, comme un DPE classé F ou G, des sanitaires sur le palier ou des signes d'humidité.

L'encadrement s'applique aux résidences principales louées vides ou meublées et aux baux mobilité. Il ne concerne pas les logements sociaux, les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les meublés de tourisme ni les sous-locations.

Pour connaître le plafond qui s'applique à un logement précis, vous pouvez utiliser notre simulateur d'encadrement des loyers.

Les villes concernées et leurs dates

La liste ci-dessous reprend celle de la fiche F1314 de Service-public, vérifiée le 1er août 2026. Chaque date est celle à partir de laquelle les baux signés ou renouvelés doivent respecter le plafond.

Le dossier du Sénat résume ce périmètre en « 9 territoires représentant 70 communes ». D'autres villes ont demandé à entrer dans le dispositif, mais seul un décret suivi d'un arrêté préfectoral permet de le mettre en œuvre. Le texte adopté en commission au Sénat ne rouvre pas les candidatures.

Nos guides détaillent les règles locales : louer à Paris, louer à Lille, louer à Lyon, louer à Montpellier et louer à Bordeaux.

La fin de l'expérimentation

L'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a créé l'encadrement « à titre expérimental » pour cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 a porté cette durée à huit ans « à compter de la publication de la présente loi », publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018.

Les sources ne retiennent pas toutes le même jour. Les arrêtés franciliens indiquent que le dispositif « prend fin le 24 novembre 2026 à minuit », et les simulateurs de Service-public pour Est Ensemble et Plaine Commune affichent des loyers de référence valables jusqu'au 24 novembre 2026. Le dossier du Sénat mentionne le 23 novembre. Pour un bail signé fin novembre, le plus prudent reste de respecter le plafond jusqu'à ce que la situation soit tranchée.

Sans loi de prolongation entrée en vigueur avant ce terme, le plafonnement du niveau des loyers cesserait de s'appliquer aux nouveaux baux. Les autres règles des zones tendues resteraient en place, notamment l'encadrement de l'évolution du loyer lors d'un changement de locataire ou d'un renouvellement.

La proposition de loi en cours d'examen

Le texte en discussion est la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », déposée par le député Iñaki Echaniz et plusieurs de ses collègues. Dans sa version adoptée par l'Assemblée nationale, il visait à pérenniser l'encadrement et à réformer sa procédure de mise en place.

Le 14 octobre 2026, la commission des affaires économiques du Sénat, sur le rapport d'Amel Gacquerre, a adopté une version différente. Ses principaux apports, selon le dossier législatif du Sénat :

• prolonger l'expérimentation de deux ans, ce qui porte sa durée totale à dix ans, à périmètre constant et sans rouvrir le délai de candidature des collectivités ;
• porter à un an après la signature du bail le délai pour contester un complément de loyer, au lieu de trois mois, et fixer au même délai d'un an la prescription de l'action en diminution de loyer, au lieu de trois ans ;
• enrichir la base « Gérer mon bien immobilier » pour mesurer les effets de l'encadrement au terme de l'expérimentation ;
• supprimer plusieurs mesures votées par les députés, dont le doublement des amendes liées à la transmission de données aux observatoires des loyers et le gel du complément de loyer.

Ces dispositions sont en cours d'examen. Le texte est inscrit en séance publique au Sénat le 21 octobre 2026, et aucune d'entre elles ne s'applique tant que la loi n'est pas définitivement adoptée et promulguée.

Ce que vous risquez en cas de dépassement

Un propriétaire qui ne respecte pas le loyer de référence majoré s'expose à une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, d'après la fiche F1314 de Service-public. À Paris, le signalement se fait auprès de la Ville. Ailleurs, il se fait auprès de la préfecture.

Le locataire peut aussi demander une baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu. Il saisit d'abord la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection si le désaccord persiste. Le complément de loyer se conteste aujourd'hui dans les trois mois qui suivent la signature du bail.

Ce qu'il faut faire maintenant

Si vous êtes locataire, vérifiez que votre bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré. S'il ne le fait pas, vous avez un mois à partir de sa prise d'effet pour mettre le propriétaire en demeure de les ajouter.

Si vous êtes propriétaire, fixez le loyer d'un nouveau bail à partir de l'arrêté en vigueur à la date de signature, et non de l'ancien loyer. Pour un bail signé autour du 24 novembre 2026, gardez le plafond comme référence jusqu'à ce que le sort de la prolongation soit connu.

Dans les deux cas, notre simulateur d'encadrement des loyers donne le plafond applicable à partir de l'adresse et des caractéristiques du logement. En cours de bail, la hausse annuelle suit l'indice de référence des loyers : notre calculateur de révision de loyer l'applique au trimestre de votre contrat.

Questions fréquentes

L'encadrement s'arrête-t-il le 24 novembre 2026 ? C'est le terme prévu par la loi actuelle. Une proposition de loi qui le prolongerait de deux ans est en cours d'examen au Sénat. Tant qu'elle n'est pas adoptée et promulguée, la date de fin reste celle de l'article 140 de la loi ELAN.

Ma ville peut-elle entrer dans le dispositif d'ici là ? Non, pas dans le cadre actuel : le délai de candidature des collectivités est clos. La version adoptée en commission au Sénat ne le rouvre pas.

Un bail signé avant la fin de l'expérimentation reste-t-il encadré ? Le plafond s'apprécie à la date de signature du bail, d'après l'arrêté alors en vigueur. Pour un bail signé avant le terme, le loyer de référence majoré de cet arrêté reste la référence en cas de contestation.

Le délai pour contester un complément de loyer passe-t-il à un an ? C'est ce que prévoit le texte de la commission du Sénat, en cours d'examen. Aujourd'hui, le délai reste de trois mois à partir de la signature du bail.

Sources

• Service-public, fiche F1314, « En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? », vérifiée le 1er août 2026, consulté le 20 octobre 2026 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314
• Légifrance, article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, consulté le 20 octobre 2026 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977071
• Sénat, dossier « Proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », consulté le 20 octobre 2026 : https://www.senat.fr/travaux-parlementaires/textes-legislatifs/la-loi-en-clair/proposition-de-loi-pour-retrouver-la-confiance-et-lequilibre-dans-les-rapports-locatifs.html
• Sénat, compte rendu de la commission des affaires économiques, semaine du 12 octobre 2026, consulté le 20 octobre 2026 : https://www.senat.fr/compte-rendu-commissions/20261012/eco.html
• Service-public, actualité A17895 sur l'entrée du Pays basque, consulté le 20 octobre 2026 : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A17895
• Grenoble-Alpes Métropole, « Me renseigner sur l'encadrement des loyers », consulté le 20 octobre 2026 : https://www.grenoblealpesmetropole.fr/940-me-renseigner-sur-l-encadrement-des-loyers.htm

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