Louer à Marseille en 2026 : niveaux de loyers, profil des ménages et lutte contre l'habitat indigne

Marseille est la deuxième ville de France par sa population, et son marché locatif présente un profil singulier. Les loyers de la métropole Aix-Marseille-Provence figurent parmi les plus élevés du pays, alors que les revenus des ménages y sont plus modestes qu'ailleurs. Une part importante du parc est ancienne, et la question de l'habitat indigne reste au cœur des politiques locales depuis l'effondrement de deux immeubles rue d'Aubagne, le 5 novembre 2018.

Ce guide rassemble les données publiques les plus récentes et rappelle les règles applicables aux bailleurs et aux locataires, notamment le permis de louer en vigueur dans trois secteurs de la ville.

En bref. Selon l'observatoire local des loyers animé par l'ADIL des Bouches-du-Rhône, le loyer médian du parc privé atteint 13,3 euros par mètre carré hors charges à Marseille, soit 690 euros par mois, et 13,7 euros dans l'ensemble de la métropole. Selon l'Insee, 54,7 % des ménages marseillais sont locataires en 2023. Marseille est en zone tendue mais n'applique pas l'encadrement du niveau des loyers. Dans les quartiers de Noailles, de la Belle de Mai et de Hoche-Versailles-Pelletan, une autorisation préalable est nécessaire avant toute mise en location.

Le profil de la ville

Une population qui progresse lentement

Selon le dossier complet de l'Insee publié le 27 août 2026, Marseille comptait 886 040 habitants en 2023, contre 863 310 en 2017 et 852 516 en 2012. La population a progressé de 0,4 % par an en moyenne entre 2017 et 2023, grâce à un solde naturel de 0,5 % par an, le solde migratoire apparent restant légèrement négatif, à moins 0,1 %.

La structure par âge diffère de celle de Lyon, Bordeaux ou Toulouse : les 15 à 24 ans ne représentent que 12,9 % de la population, et les 65 ans ou plus 19,5 %. Parmi les 15 à 64 ans, 12,6 % sont élèves ou étudiants.

Des ménages plus grands que dans les autres métropoles

La ville comptait 418 682 résidences principales en 2023. Les ménages d'une personne en représentent 44,9 %, une part en forte hausse puisqu'elle n'était que de 40,2 % en 2012, mais nettement inférieure à celle des autres grandes villes. Le nombre moyen d'occupants par résidence principale reste élevé, à 2,07.

Un peu plus de la moitié de locataires

Sur 418 682 résidences principales, 229 227 sont occupées par des locataires, soit 54,7 %, dont 15,8 % par des locataires d'un logement HLM loué vide. Les propriétaires occupants représentent 42,9 % des ménages, une proportion bien plus forte qu'à Lyon ou Bordeaux. Les ménages marseillais déménagent moins souvent : 12,3 % seulement ont emménagé depuis moins de deux ans, et 44,2 % occupent leur logement depuis dix ans ou plus. L'ancienneté moyenne d'emménagement des locataires atteint 9,7 ans.

Un parc de logements moyens et anciens

Les appartements représentent 84,3 % des logements et les maisons 14,9 %. Les trois pièces dominent, avec 35,8 % des résidences principales, tandis que les logements d'une pièce n'en représentent que 8,7 %. Le parc est marqué par la période de l'après-guerre : un tiers des résidences principales, 33,8 %, ont été construites entre 1946 et 1970, et 22,8 % datent d'avant 1946.

Le recensement compte 35 780 logements vacants, soit 7,6 % du parc.

Le chauffage

L'électricité est devenue le premier mode de chauffage : 52,7 % des résidences principales en 2023, contre 42,2 % en 2012. Le gaz de ville ou les réseaux de chaleur concernent 41,1 % des logements, et le fioul 3,2 %.

Des revenus modestes

Le niveau de vie médian des Marseillais s'établit à 22 860 euros par an en 2023, et le taux de pauvreté atteint 28,1 %, selon le dispositif Filosofi de l'Insee. Ces chiffres expliquent en partie le décalage entre le niveau des loyers et la capacité financière des locataires.

Les niveaux de loyers

Les chiffres de l'observatoire

L'observatoire local des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône est animé par l'agence départementale d'information sur le logement, l'ADIL 13, pour le compte de l'État, en partenariat notamment avec les fédérations de professionnels de l'immobilier et la métropole. Ses derniers résultats ont été présentés lors du comité de pilotage du 30 septembre 2026 et publiés par l'ADIL le 1er octobre 2026.

Selon ces résultats :

• le loyer médian du parc privé de la métropole Aix-Marseille-Provence atteint 13,7 euros par mètre carré hors charges ;
• à Marseille, il s'élève à 13,3 euros par mètre carré, soit 690 euros par mois ;
• selon les communes de la métropole, les loyers médians varient de 11,3 à 16,4 euros par mètre carré, soit pour un trois-pièces un loyer mensuel médian compris entre 630 et 850 euros.

Une géographie contrastée

L'ADIL relève que les loyers les moins élevés se situent au nord et à l'ouest de la métropole, ainsi que dans la moitié nord de Marseille. Les logements les plus chers se trouvent autour d'Aix-en-Provence, sur la Côte Bleue et sur le littoral sud de Marseille.

Des loyers élevés au regard des revenus

Dans sa publication portant sur l'année 2024, l'ADIL soulignait que la métropole se situait parmi les plus chères de France, et qu'elle se distinguait par un niveau de loyer élevé au regard du revenu disponible médian des ménages locataires du parc privé.

Les règles applicables

Une commune en zone tendue

Marseille est classée en zone tendue. Plusieurs règles en découlent :

• la limitation des loyers à la relocation : un logement reloué moins de dix-huit mois après le départ du précédent locataire ne peut en principe pas voir son loyer dépasser l'ancien, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué ; selon Service-public, ce dispositif a été prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 par un décret du 20 juillet 2026 ;
• un préavis d'un mois pour le locataire d'un logement vide ;
• le plafonnement des honoraires de location selon le barème des zones tendues.

Pas d'encadrement du niveau des loyers

Marseille ne figure pas parmi les territoires où s'applique l'encadrement du niveau des loyers. Le loyer d'un logement loué pour la première fois, ou après plus de dix-huit mois de vacance, est donc fixé librement, sous réserve des règles générales et des règles liées à la performance énergétique.

L'habitat indigne et le permis de louer

Le contexte

Le 5 novembre 2018, l'effondrement de deux immeubles de la rue d'Aubagne, dans le quartier de Noailles, a fait huit morts. Ce drame a conduit les pouvoirs publics à renforcer la lutte contre l'habitat indigne. Trois opérations programmées d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain, avec un volet copropriétés dégradées, ont été signées le 19 décembre 2024 par la métropole, l'Agence nationale de l'habitat et la Ville de Marseille pour les secteurs de Noailles, de la Belle de Mai et de Hoche-Versailles-Pelletan, avec un démarrage effectif en janvier 2025, selon une délibération de la métropole.

Le permis de louer

La métropole Aix-Marseille-Provence déploie depuis 2019 un permis de louer, c'est-à-dire une autorisation préalable de mise en location, prévue par les articles L635-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. À Marseille, il s'applique dans trois quartiers : Noailles, la Belle de Mai et Hoche-Versailles-Pelletan. Il concerne aussi plusieurs autres communes de la métropole.

Selon la métropole :

• l'autorisation doit être obtenue avant la signature du bail, pour toute nouvelle location et à chaque changement de locataire ;
• les renouvellements, reconductions et avenants de baux ne sont pas concernés ;
• l'autorisation devient caduque si le logement n'est pas loué dans les deux ans suivant sa délivrance ;
• les bailleurs sociaux et les logements conventionnés à l'aide personnalisée au logement ne sont pas concernés.

À Marseille, la demande se dépose auprès de l'Espace accompagnement habitat, 19 rue de la République, dans le 2e arrondissement. La métropole dispose d'un mois à compter du dossier complet pour se prononcer ; selon son formulaire de demande, le silence gardé au-delà de ce délai vaut autorisation.

Les nouveaux locataires doivent vérifier que l'autorisation est bien annexée à leur bail.

Les aides aux travaux

Dans les périmètres d'opérations programmées d'amélioration de l'habitat, les propriétaires, occupants ou bailleurs, peuvent bénéficier d'un accompagnement gratuit et d'aides renforcées pour réaliser des travaux. Pour un bailleur, ces aides de l'Agence nationale de l'habitat sont en principe liées à une convention qui plafonne le loyer et les ressources du locataire pendant six ans, selon Service-public. Elles peuvent s'ajouter aux aides des collectivités. Avant d'engager des travaux dans l'un de ces quartiers, il est utile de se rapprocher de l'Espace accompagnement habitat, qui oriente les propriétaires vers les dispositifs adaptés.

Ce que vérifie la visite

Lors de l'instruction d'une demande de permis de louer, un technicien peut visiter le logement. Il examine notamment la sécurité des installations électriques et de gaz, l'aération, l'humidité, l'état des réseaux et des parties communes. En cas de désordres, l'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions de travaux. Le bailleur peut alors déposer une nouvelle demande une fois les travaux réalisés, ce qui explique les 900 permis accordés après un premier avis défavorable.

Les résultats annoncés

Selon la métropole, 5 500 avis ont été rendus au total dans les secteurs concernés et plus de 3 900 permis accordés, dont 900 après un premier avis défavorable suivi de travaux réalisés par les propriétaires.

Les sanctions

Louer sans autorisation dans un secteur soumis au permis de louer expose le bailleur à une amende prononcée par le préfet, prévue par le code de la construction et de l'habitation. L'absence d'autorisation n'a toutefois pas d'effet sur le bail lui-même : le locataire reste titulaire de son contrat.

La décence, partout dans la ville

En dehors des secteurs soumis au permis de louer, tout logement loué à titre de résidence principale doit être décent. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne sont plus considérés comme décents pour les nouveaux baux, et le loyer des logements classés F ou G ne peut plus augmenter.

Un locataire confronté à un logement indécent peut demander au bailleur sa mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. En cas de danger pour la santé ou la sécurité, les services municipaux d'hygiène peuvent être saisis. Notre outil de vérification de la décence aide à identifier les critères non respectés.

Ce qu'il faut retenir

Pour un bailleur :

• vérifier si le logement se situe dans un secteur soumis au permis de louer avant toute nouvelle location ;
• respecter la limitation des loyers à la relocation ;
• tenir compte de la classe énergétique, qui conditionne la possibilité de louer et d'augmenter le loyer.

Pour un locataire :

• comparer le loyer proposé aux niveaux publiés par l'observatoire ;
• dans les secteurs concernés, vérifier que l'autorisation de mise en location est annexée au bail ;
• signaler les désordres graves aux services compétents.

Questions fréquentes

Le permis de louer s'applique-t-il à toute la ville ? Non. À Marseille, il concerne les quartiers de Noailles, de la Belle de Mai et de Hoche-Versailles-Pelletan. Le périmètre exact est publié par la métropole.

Faut-il une nouvelle autorisation lors du renouvellement du bail ? Non. Seules les nouvelles locations et les changements de locataire sont concernés.

Marseille pourrait-elle appliquer l'encadrement des loyers ? L'encadrement est une expérimentation ouverte jusqu'au 24 novembre 2026 aux territoires volontaires. Son avenir dépend de l'examen parlementaire en cours.

Où trouver les loyers de mon quartier ? Les publications de l'observatoire local des loyers sont disponibles sur le site de l'ADIL des Bouches-du-Rhône et sur celui du réseau des observatoires des loyers.

Le locataire peut-il agir si son bailleur n'a pas obtenu l'autorisation ? Son bail reste valable. Il peut signaler la situation à la métropole, et, si le logement présente des désordres, demander sa mise en conformité au bailleur puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge.

Sources

• Insee, « Dossier complet, commune de Marseille (13055) », paru le 27 août 2026, recensement de la population 2023 et Filosofi 2023, consulté le 12 octobre 2026.
• ADIL des Bouches-du-Rhône, « Observatoire local des loyers du parc privé », publié le 1er octobre 2026, et publication 2024 de l'observatoire, consulté le 12 octobre 2026.
• Métropole Aix-Marseille-Provence, « Le permis de louer : un dispositif pour améliorer l'habitat » et formulaire de demande d'autorisation préalable, consulté le 12 octobre 2026.
• Métropole Aix-Marseille-Provence, délibération du bureau du 6 octobre 2025 relative aux OPAH-RU, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, actualité A17566 sur le plafonnement des hausses de loyer, consulté le 12 octobre 2026.