Louer à Bordeaux en 2026 : encadrement des loyers, niveaux de loyers et profil des locataires

Bordeaux applique l'encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022. C'est la seule commune de la métropole concernée. Les loyers de référence y sont fixés chaque année par arrêté préfectoral, à partir des données de l'observatoire local des loyers. Le dernier arrêté, signé le 6 juillet 2026, s'applique aux baux signés depuis le 15 juillet 2026.

Ce guide rassemble les données publiques les plus récentes sur le marché locatif bordelais et rappelle les règles qui s'imposent aux bailleurs et aux locataires.

En bref. Selon l'observatoire des loyers, le loyer médian du parc privé de l'agglomération bordelaise atteint 12,6 euros par mètre carré hors charges en 2024, de 10,8 euros dans la zone la moins chère à 14,8 euros dans la plus chère. Selon l'Insee, 64,9 % des ménages bordelais sont locataires en 2023. Le loyer de base d'un bail signé à Bordeaux ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral en vigueur, sauf complément de loyer justifié.

Une ville en croissance, majoritairement locataire

La population

Selon le dossier complet de l'Insee publié le 27 août 2026, Bordeaux comptait 267 991 habitants en 2023, contre 254 436 en 2017 et 241 287 en 2012. La population a progressé de 0,9 % par an en moyenne entre 2017 et 2023, sous l'effet d'un solde naturel de 0,5 % par an et d'un solde migratoire apparent de 0,4 %.

La ville reste jeune : les 15 à 24 ans représentent 19,7 % des habitants et les 25 à 39 ans 25,5 %. Parmi les 15 à 64 ans, 16,7 % sont élèves, étudiants ou stagiaires non rémunérés.

Des ménages majoritairement composés d'une personne

La ville comptait 148 377 résidences principales en 2023. Les ménages d'une seule personne représentent 55,4 % des ménages, contre 53,8 % en 2012. Le nombre moyen d'occupants par résidence principale est de 1,77.

Près des deux tiers de locataires

Sur 148 377 résidences principales, 96 347 sont occupées par des locataires, soit 64,9 %, dont 13,9 % par des locataires d'un logement HLM loué vide. Les propriétaires occupants représentent 33,0 % des ménages. L'ancienneté moyenne d'emménagement des locataires est de 6,2 ans, contre 15,6 ans pour les propriétaires. Plus d'un ménage sur cinq, 21,8 %, a emménagé depuis moins de deux ans.

Un parc ancien et en partie individuel

Bordeaux se distingue des autres grandes villes par la part encore importante des maisons : 20,3 % des logements en 2023, contre 79,0 % d'appartements. Le parc est ancien : 22,8 % des résidences principales construites avant 2021 datent d'avant 1919 et 11,5 % de l'entre-deux-guerres. Les échoppes bordelaises, maisons basses de ville, en sont l'une des expressions.

Les logements d'une pièce représentent 16,3 % des résidences principales, ceux de deux pièces 25,5 % et ceux de trois pièces 25,6 %. Le recensement compte 11 591 logements vacants, soit 6,7 % du parc.

Le chauffage

Selon l'Insee, 48,8 % des résidences principales sont chauffées principalement au gaz de ville ou par un réseau de chaleur et 48,7 % à l'électricité.

Les revenus

Le niveau de vie médian des Bordelais s'établit à 27 590 euros par an en 2023, et le taux de pauvreté à 18,9 %, selon le dispositif Filosofi de l'Insee.

Les niveaux de loyers

Les chiffres de l'observatoire

L'observatoire local des loyers de l'agglomération bordelaise est porté par l'agence d'urbanisme Bordeaux Aquitaine, l'a'urba, agréée par arrêté ministériel du 11 janvier 2021. Il observe les loyers du parc privé depuis 1990 et ses données servent de base aux loyers de référence de l'encadrement.

Selon le site du réseau national des observatoires des loyers, pour l'année 2024 :

• le loyer médian de l'agglomération de Bordeaux atteint 12,6 euros par mètre carré et par mois, hors charges, sur la base de 23 981 observations portant sur un parc de 137 823 logements ;
• la médiane varie de 10,8 euros dans la zone la moins chère, la zone 5, à 14,8 euros dans la zone la plus chère, la zone 1 ;
• un quart des loyers est inférieur à 10,9 euros par mètre carré et un quart supérieur à 15 euros.

Ces chiffres portent sur l'ensemble des logements loués, quelle que soit la date d'entrée du locataire. Les loyers des logements reloués récemment sont généralement plus élevés.

Une gouvernance partenariale

L'instance de gouvernance de l'observatoire réunit notamment l'État, Bordeaux Métropole, le conseil départemental de la Gironde, des représentants des professionnels de l'immobilier, l'agence départementale d'information sur le logement, l'union des propriétaires et la caisse d'allocations familiales. Depuis l'agrément de 2021, les professionnels de la gestion locative sont tenus de transmettre leurs données à l'observatoire.

L'encadrement des loyers à Bordeaux

Le principe

Selon la préfecture de la Gironde, l'arrêté préfectoral en vigueur définit trois niveaux de loyers de référence, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable et hors charges :

• le loyer de référence, correspondant au loyer médian ;
• le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % ;
• le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %.

Ces valeurs varient selon le secteur géographique, le type de logement, maison ou appartement, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé de la location.

L'arrêté de 2026

La préfète de la Gironde a signé le 6 juillet 2026 l'arrêté fixant les loyers de référence à Bordeaux. Il est entré en vigueur le 15 juillet 2026 et s'applique, selon la préfecture, jusqu'au 24 novembre 2026 inclus, date de fin de l'expérimentation prévue par la loi Elan. Les tableaux des loyers de référence sont publiés en annexe, au format PDF et tableur, sur le site de la préfecture.

Bordeaux Métropole met à disposition un simulateur qui permet de connaître le loyer de référence applicable à un logement selon la date de signature du bail et ses caractéristiques. Ses résultats ont une valeur indicative : seuls les arrêtés font foi.

Les baux concernés

L'encadrement s'applique à tout bail signé à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022, qu'il s'agisse d'une première mise en location, d'un changement de locataire, d'un renouvellement de bail, d'un bail mobilité ou d'une colocation. Les logements sociaux, les logements conventionnés et les meublés de tourisme relèvent d'autres règles.

Ce que le bail doit mentionner

Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement. Le loyer de base, hors charges et hors complément de loyer, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature. Ces informations doivent aussi figurer dans l'annonce. Notre outil d'audit d'annonce vérifie la présence des mentions obligatoires.

Le complément de loyer

Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base lorsque celui-ci atteint le loyer de référence majoré et que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables. Le montant et la justification doivent figurer dans le bail. Depuis le 18 août 2022, le complément est interdit lorsque le logement présente certaines caractéristiques défavorables, notamment une classe F ou G au diagnostic de performance énergétique, des sanitaires sur le palier ou des signes d'humidité.

Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation de la Gironde dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. Il revient au bailleur de prouver qu'il est justifié.

Les recours en cas de dépassement

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander sa diminution et le remboursement du trop-perçu, d'abord devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge des contentieux de la protection. Il peut aussi signaler le dépassement à la préfecture, qui peut mettre le bailleur en demeure puis prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

La relocation après moins de dix-huit mois

Lorsqu'un logement est reloué moins de dix-huit mois après le départ du précédent locataire, deux plafonds se cumulent. Le nouveau loyer de base ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers si aucune révision n'est intervenue au cours des douze derniers mois. Il ne peut pas non plus dépasser le loyer de référence majoré. Des exceptions existent en cas de travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, ou de loyer manifestement sous-évalué, mais le loyer de référence majoré reste toujours la limite. Le bail doit mentionner le montant du dernier loyer et la date de son versement.

Le renouvellement du bail

Au moment du renouvellement, l'encadrement ouvre deux actions symétriques :

• l'action en diminution, réservée au locataire, lorsque le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de sa demande, qui doit être faite au moins cinq mois avant l'échéance du bail ;
• l'action en réévaluation, réservée au bailleur, lorsque le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré ; la proposition doit être notifiée au moins six mois avant l'échéance, et le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence minoré.

Dans les deux cas, à défaut d'accord, la commission départementale de conciliation doit être saisie, puis le juge si le désaccord persiste. Une réévaluation reste impossible pour un logement classé F ou G.

Les autres règles applicables

Zone tendue et plafonnement des hausses

Bordeaux est située en zone tendue. Le préavis du locataire d'un logement vide y est réduit à un mois, et les honoraires de location facturés au locataire sont plafonnés selon le barème des zones tendues.

Selon Service-public, un décret du 20 juillet 2026 a prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 le dispositif qui limite les hausses de loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement dans les communes de zone tendue. À Bordeaux, ce plafonnement des hausses s'ajoute à l'encadrement du niveau des loyers.

Les logements classés F ou G

Le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être augmenté, ni à la relocation ni au renouvellement. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents pour les nouveaux baux.

Ce qu'il faut retenir

Pour un bailleur :

• vérifier le loyer de référence majoré applicable à la date de signature, à l'aide de l'arrêté et du simulateur ;
• mentionner les loyers de référence dans l'annonce et dans le bail ;
• conserver la trace du dernier loyer appliqué en cas de relocation ;
• ne prévoir un complément de loyer que s'il est réellement justifiable.

Pour un locataire :

• comparer le loyer proposé au loyer de référence majoré ;
• vérifier la mention des loyers de référence dans le bail ;
• contester un complément de loyer dans les trois mois suivant la signature.

Questions fréquentes

Les communes voisines de Bordeaux sont-elles concernées ? Non. L'encadrement du niveau des loyers ne s'applique qu'à la commune de Bordeaux. Les autres communes de la métropole situées en zone tendue sont soumises au seul plafonnement des hausses de loyer.

Que se passe-t-il après le 24 novembre 2026 ? L'arrêté de 2026 s'applique jusqu'à cette date, terme de l'expérimentation. La suite dépend des décisions du Parlement sur la proposition de loi en cours d'examen. Nous mettrons cet article à jour.

Les maisons sont-elles concernées ? Oui. L'arrêté fixe des loyers de référence distincts pour les appartements et pour les maisons.

Un meublé est-il soumis à l'encadrement ? Oui, avec des loyers de référence propres aux logements meublés.

Où saisir la commission départementale de conciliation ? La commission de la Gironde est placée auprès de la direction départementale des territoires et de la mer. Sa saisine est gratuite, et l'agence départementale d'information sur le logement peut aider à constituer le dossier.

Sources

• Insee, « Dossier complet, commune de Bordeaux (33063) », paru le 27 août 2026, recensement de la population 2023 et Filosofi 2023, consulté le 12 octobre 2026.
• Réseau des observatoires des loyers, « Niveau des loyers : agglomération de Bordeaux », données 2024, consulté le 12 octobre 2026.
• Préfecture de la Gironde, « Dispositif d'encadrement des loyers » et arrêté préfectoral du 6 juillet 2026, consultés le 12 octobre 2026.
• Bordeaux Métropole, simulateur d'encadrement des loyers, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Encadrement des loyers : le plafonnement des hausses est prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 », actualité A17566, consulté le 12 octobre 2026.