Prêt à taux zéro : qui y a droit et pour quel logement

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est un prêt sans intérêts ni frais de dossier, garanti par l'État, qui finance une partie de l'achat d'une première résidence principale. Il ne peut pas financer seul un achat : il complète un prêt principal. Mais parce qu'il ne coûte rien et que son remboursement peut être différé, il améliore nettement le plan de financement des ménages qui y ont droit.

Le dispositif a été profondément élargi au 1er avril 2025. Cette fiche fait le point sur les règles applicables en 2026, à partir des informations publiées par le ministère de l'Économie et Service-public.

Ce que dit la loi. Le PTZ est régi par les articles L. 31-10-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. L'article 90 de la loi de finances pour 2025 et le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 l'ont étendu, à compter du 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027, à tous les logements neufs, collectifs ou individuels, sur l'ensemble du territoire.

Les quatre conditions pour y avoir droit

Être primo-accédant

L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l'émission de l'offre de prêt. Cette condition n'est pas exigée dans certains cas particuliers prévus par la loi, notamment lorsque l'emprunteur ou un occupant est titulaire d'une carte d'invalidité ou lorsque la résidence principale a été rendue inhabitable par une catastrophe.

Être propriétaire d'un logement locatif ou d'une résidence secondaire n'empêche pas d'être primo-accédant au sens du PTZ. Ce qui compte, c'est la résidence principale.

Acheter sa résidence principale

Le logement financé doit être occupé à titre de résidence principale, au moins huit mois par an, dans un délai d'un an après l'achat ou l'achèvement des travaux. Il ne peut pas être loué, sauf exceptions encadrées, par exemple en cas de mobilité professionnelle.

Respecter un plafond de ressources

Les revenus retenus correspondent au plus élevé de deux montants : la somme des revenus fiscaux de référence de toutes les personnes qui vont occuper le logement, pour l'année N-2, et le coût total de l'opération divisé par neuf. Pour une demande faite en 2026, c'est donc le revenu fiscal de référence de 2024, inscrit sur l'avis d'imposition reçu en 2025, qui est pris en compte.

Selon Service-public, ces revenus doivent être inférieurs aux plafonds suivants :

Les plafonds continuent d'augmenter au-delà de cinq personnes. La zone dépend de la commune du logement ; le ministère de la Transition écologique publie un simulateur qui indique la zone de chaque commune.

Acheter un logement éligible

C'est sur ce point que la réforme de 2025 a tout changé.

Les logements éligibles en 2026

Un logement neuf, appartement ou maison, partout en France. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027, le PTZ finance l'achat d'un logement neuf, qu'il soit situé dans un immeuble collectif ou qu'il s'agisse d'une maison individuelle, dans toutes les zones. Auparavant, il était limité aux appartements neufs dans les zones tendues A, A bis et B1.

Un logement ancien avec travaux, en zones B2 et C. L'achat d'un logement ancien reste éligible dans les zones détendues B2 et C, à condition d'y réaliser des travaux d'un montant suffisant, qui améliorent la performance énergétique du logement. Selon le ministère de l'Économie, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Deux cas particuliers. Le PTZ peut aussi financer l'achat, par son occupant, du logement social qu'il habite, ainsi que la transformation en logement d'un local qui n'était pas destiné à l'habitation.

Combien peut-on emprunter à taux zéro

Le montant du PTZ est égal à une part du coût de l'opération, appelée quotité, retenu dans la limite d'un plafond qui dépend de la zone et du nombre d'occupants. La quotité dépend de la tranche de revenus du ménage, calculée en divisant ses ressources par un coefficient familial.

Selon Service-public :

• pour un appartement neuf, le PTZ couvre entre 20 % et 50 % du coût de l'opération, selon les revenus ;
• pour une maison neuve, il couvre entre 10 % et 30 %.

Les ménages les plus modestes bénéficient de la quotité la plus élevée. Le coût de l'opération retenu comprend le prix du logement et, le cas échéant, les travaux. Les frais de notaire et les droits d'enregistrement n'en font pas partie.

Le remboursement

Le PTZ se rembourse sur une durée qui dépend des revenus, avec une période de différé pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse rien. Plus les revenus sont modestes, plus le différé est long. Ce différé permet de rembourser d'abord le prêt principal, avant d'attaquer le PTZ.

Les mensualités du PTZ, lorsqu'elles commencent, entrent dans le calcul du taux d'effort de 35 % appliqué par les banques. Notre article sur la capacité d'emprunt détaille ce calcul.

Comment l'obtenir

Le PTZ n'est pas versé par l'État directement. Il est accordé par les banques qui ont signé une convention avec l'État, en même temps que le prêt principal. Il faut donc le demander à sa banque ou à son courtier lors de la demande de financement. La banque vérifie les conditions de ressources, de primo-accession et d'éligibilité du logement.

Toutes les banques ne proposent pas le PTZ avec le même empressement, parce qu'il ne leur rapporte pas d'intérêts. Comparer plusieurs établissements, ou passer par un courtier, peut être utile.

Exemple

Un couple sans enfant achète un appartement neuf dans une commune classée en zone B1. Le revenu fiscal de référence de 2024 des deux occupants est de 46 000 euros. Le plafond pour deux personnes en zone B1 est de 51 750 euros : le couple est éligible, sous réserve que le coût de l'opération divisé par neuf ne dépasse pas lui aussi ce plafond. Pour un appartement à 270 000 euros, ce rapport est de 30 000 euros : c'est donc le revenu fiscal de 46 000 euros qui est retenu.

La quotité applicable dépend ensuite de la tranche de revenus du couple, calculée par la banque selon le barème réglementaire.

Intégrer le PTZ dans le budget global

Le PTZ réduit le coût du crédit, mais il ne réduit pas les frais d'acquisition. Dans le neuf, les droits de mutation sont réduits, ce qui limite les frais de notaire à environ 2 à 3 % du prix ; notre article sur les frais de notaire en détaille le calcul. Ces frais, comme les frais de garantie, sont en général financés par l'apport personnel.

Pour bâtir un plan de financement réaliste, il faut donc additionner trois éléments : l'apport, le prêt principal calculé selon la règle des 35 %, et le PTZ. Le prix du logement augmenté des frais doit tenir dans ce total. Notre outil frais d'agence et d'achat aide à estimer les frais liés à l'achat.

Enfin, un logement neuf vendu sur plan est payé par appels de fonds successifs, au fil de la construction. Le PTZ est débloqué selon le même calendrier. Pendant cette période, le HCSF autorise un différé d'amortissement de deux ans au plus sur le prêt principal, ce qui évite de rembourser un crédit et de payer un loyer en même temps.

Les erreurs les plus fréquentes

Croire que le PTZ est réservé aux zones tendues. Depuis avril 2025, il finance le neuf partout en France.

Oublier la règle du coût divisé par neuf. Un ménage aux revenus modestes qui achète un bien cher peut dépasser le plafond par ce biais.

Penser qu'on peut louer le logement. Il doit rester la résidence principale de l'emprunteur, sauf exceptions encadrées.

Attendre la fin de 2027. L'extension s'applique jusqu'au 31 décembre 2027. Au-delà, les règles dépendront des prochaines lois de finances.

Questions fréquentes

Le PTZ finance-t-il l'ancien dans une grande ville ? Non. L'ancien avec travaux n'est éligible qu'en zones B2 et C.

Peut-on cumuler le PTZ avec d'autres aides ? Oui. Le PTZ peut être combiné avec un prêt principal, un prêt Action Logement ou un prêt d'accession sociale, dans le respect des conditions de chaque dispositif.

Le PTZ est-il soumis à l'assurance emprunteur ? La banque peut exiger une assurance, comme pour tout prêt immobilier. Son coût entre dans le taux d'effort.

Un divorcé qui a vendu sa résidence principale peut-il en bénéficier ? Seulement s'il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt, sauf exception légale.

Sources

• Code de la construction et de l'habitation, articles L. 31-10-1 et suivants, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Ministère de l'Économie, « Prêt à taux zéro (PTZ) : tout ce qu'il faut savoir », economie.gouv.fr, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Prêt à taux zéro : quelles nouveautés ? » (A17337) et « Prêt à taux zéro, achat d'un logement neuf » (F34966), consulté le 12 octobre 2026.