Logements vacants : combien, où, pourquoi, et ce que prévoit la fiscalité

Dans un pays où trouver un logement reste difficile dans de nombreuses villes, le chiffre surprend toujours : selon l'Insee, 3,1 millions de logements étaient vacants au 1er janvier 2024 en France hors Mayotte, soit 8,0 % du parc. Ce chiffre ne signifie pas pour autant que 3,1 millions de logements pourraient être loués demain. La vacance recouvre des situations très différentes, et elle se concentre là où la demande est la plus faible. Ce décryptage reprend les données publiques et les textes fiscaux qui encadrent le sujet.

Les chiffres clés. Au 1er janvier 2024, la France hors Mayotte compte 38,2 millions de logements : 31,4 millions de résidences principales (82,2 %), 3,7 millions de résidences secondaires et logements occasionnels (9,8 %) et 3,1 millions de logements vacants (8,0 %). En métropole, les logements vacants sont 2,9 millions, soit 7,9 % du parc. Dans les départements d'outre-mer hors Mayotte, la part atteint 11,9 %. Source : Insee Focus n° 332.

Une vacance en hausse depuis 2005

Selon l'étude de l'Insee publiée en janvier 2024 (Insee Première n° 1979), le nombre de logements vacants a augmenté d'environ 1,2 million depuis 1990, soit une hausse de 60 %. L'essentiel de cette progression date d'après 2005 : depuis, la vacance augmente d'environ 2,5 % par an en moyenne, et le nombre de logements vacants a progressé 2,3 fois plus vite que le nombre total de logements entre 2005 et 2023. En 2023, l'Insee comptait 3,1 millions de logements vacants, soit 8,2 % du parc.

La note de l'Insee sur le parc au 1er janvier 2024 indique que la part des logements vacants se stabilise au cours des quatre dernières années. Les deux séries ne se contredisent pas : les estimations sont révisées d'une édition à l'autre, et les chiffres de 2024 sont provisoires.

Où sont les logements vides

La géographie de la vacance est le point le plus important pour comprendre le phénomène. Selon l'Insee, la part de logements vacants est plus forte dans les espaces les moins denses, en dehors des aires d'attraction des villes, ainsi que dans les aires de moins de 200 000 habitants. Elle reste plus faible dans les aires d'attraction des villes les plus peuplées, dans les territoires en croissance démographique et dans ceux réputés pour leur attrait touristique.

À l'intérieur des aires d'attraction, quelle que soit leur taille, la vacance est en moyenne plus élevée dans la commune-centre que dans les autres communes du pôle ou de la périphérie. La vacance augmente dans presque tous les départements, à l'exception de ceux de Corse et de l'Hérault, et plus vite là où elle était déjà élevée.

Autrement dit, la plupart des logements vacants ne se trouvent pas là où la demande locative est la plus forte. L'idée qu'il suffirait de « remettre sur le marché » les logements vides pour résoudre les tensions des grandes métropoles se heurte à cette réalité géographique.

Pourquoi un logement reste vide

Un logement est vacant au sens statistique lorsqu'il est inoccupé à la date de référence. Derrière ce terme, plusieurs situations coexistent. On peut les regrouper schématiquement en quatre familles :

• la vacance de rotation, courte, entre deux locations ou pendant une vente ; elle est inévitable dans un marché qui fonctionne ;
• la vacance liée à l'état du logement, lorsque des travaux importants sont nécessaires avant toute occupation ;
• la vacance liée à la demande, dans les territoires où il n'y a pas assez de candidats pour le parc existant ;
• la vacance liée à la situation du propriétaire : succession non réglée, indivision, propriétaire âgé, projet personnel différé.

Cette typologie est un outil de lecture, pas une mesure : les estimations nationales ne ventilent pas la vacance selon ces causes. L'Insee constate en revanche que la hausse de la vacance concerne surtout les zones en déprise démographique, ce qui plaide pour un poids important de la vacance liée à la demande.

Ce que prévoit la fiscalité

En 2026, deux taxes visent encore les logements vacants. Elles ne s'appliquent pas aux mêmes communes, et un même logement ne peut pas être soumis aux deux au titre d'une même année. À partir de 2027, elles sont remplacées par une taxe unique.

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), article 232 du CGI

La TLV s'applique dans les communes où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, dont la liste est fixée par décret. Elle est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition, par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote. Son assiette est la valeur locative du logement ; son taux est de 17 % la première année d'imposition et de 34 % à compter de la deuxième.

Le texte prévoit deux limites importantes. N'est pas considéré comme vacant un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence. Et la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. Les logements des organismes HLM et des sociétés d'économie mixte destinés à être attribués sous conditions de ressources sont exclus.

La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), article 1407 bis du CGI

Dans les communes où la TLV ne s'applique pas, la commune ou, sous conditions, l'intercommunalité peut décider par délibération d'assujettir à la taxe d'habitation les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie selon les mêmes critères que pour la TLV. La délibération doit être prise avant le 1er octobre d'une année pour s'appliquer l'année suivante.

À partir de 2027 : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, article 1406 bis du CGI

L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 crée la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, codifiée à l'article 1406 bis du CGI, qui se substitue à la TLV et à la THLV à compter des impositions établies au titre de 2027. Elle est due pour les logements vacants au 1er janvier depuis au moins un an dans les communes qui présentent un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande, et depuis au moins deux ans ailleurs. Dans les premières, le taux est de 17 % la première année d'imposition et de 34 % ensuite, et la commune peut les porter jusqu'à 30 % et 60 %. Dans les autres, la commune peut instituer la taxe par délibération, avec un taux plafonné à 50 %. Les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs et ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable restent exclus. Pour les impositions de 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte.

Le décret n° 2026-831 et la liste des communes

La liste des communes soumises à la TLV a longtemps été fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié notamment par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe les communes où s'appliquera, à partir de 2027, la nouvelle taxe de l'article 1406 bis, qui remplace la TLV et la THLV ; il abroge le décret de 2013 à compter du 1er janvier 2027. Cette liste sert aussi de référence en droit locatif, pour les zones dites tendues : à la date de vérification de cet article, aucun texte n'a précisé quelle liste s'appliquera en droit locatif après cette date.

Ce que la donnée permet, et ne permet pas

Les estimations annuelles de l'Insee ne sont disponibles qu'au niveau national. Pour une lecture locale, il faut recourir à d'autres sources, comme le recensement ou les fichiers fiscaux, avec des définitions et des dates différentes. Comparer des taux de vacance issus de sources distinctes expose donc à des écarts trompeurs.

Pour situer un quartier, la carte Transpareo rassemble les indicateurs disponibles. Pour un propriétaire qui hésite à remettre un logement en location, les outils décence du logement et DPE menacé permettent d'évaluer les travaux nécessaires, et notre dossier sur les passoires thermiques rappelle le calendrier : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent pour un nouveau bail en métropole.

Questions fréquentes

Mon logement est vide parce qu'il est en vente depuis plus d'un an. Dois-je payer la TLV ? La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. C'est au propriétaire de démontrer que la vacance ne dépend pas de sa volonté, par exemple en conservant les annonces datées et les échanges avec les candidats.

Un logement occupé trois mois par an est-il vacant ? Au sens de la TLV et de la THLV, un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence n'est pas considéré comme vacant.

Peut-on payer à la fois la TLV et la THLV ? Non. La THLV ne peut être instituée que dans les communes où la TLV ne s'applique pas, et un même logement ne peut être soumis aux deux au titre d'une même année. À partir de 2027, une seule taxe, celle de l'article 1406 bis, s'applique.

Sources

• Insee, « Le parc de logements au 1er janvier 2024 », Insee Focus n° 332, consulté le 12 octobre 2026.
• Insee, « 1,2 million de logements vacants supplémentaires en France depuis 1990, surtout dans les zones en déprise démographique », Insee Première n° 1979, janvier 2024, consulté le 12 octobre 2026.
• Code général des impôts, article 232, Légifrance (texte vérifié sur la reproduction LibreJustice), consulté le 12 octobre 2026.
• Code général des impôts, article 1407 bis, Légifrance, et BOFiP BOI-IF-TH-60, consulté le 12 octobre 2026.
• Collectivités locales, « Taxe d'habitation sur les logements vacants », collectivites-locales.gouv.fr, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 108, et code général des impôts, article 1406 bis (texte vérifié sur la reproduction LibreJustice), consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Impôts locaux : une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027 » (A18896), et décret n° 2026-831 du 25 août 2026, consulté le 12 octobre 2026.