Habitat indigne : reconnaître un logement insalubre ou dangereux et le signaler

Moisissures qui reviennent malgré l'aération, plafond qui s'affaisse, installation électrique qui chauffe, escalier commun dont les marches se descellent : certains logements ne posent pas seulement un problème de confort, mais un risque pour la santé ou la sécurité de leurs occupants. Le droit français distingue plusieurs situations, qui n'appellent pas les mêmes recours. Savoir les reconnaître permet de choisir la bonne porte : le bailleur, le juge civil, ou les autorités publiques chargées de la police de l'habitat.

Ce que dit la loi. Selon l'article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, « constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Trois notions à ne pas confondre

L'indécence : une affaire entre bailleur et locataire

Un logement est indécent lorsqu'il ne respecte pas les caractéristiques fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : surface minimale, clos et couvert, sécurité des installations, équipements, aération, éclairement et, désormais, performance énergétique. La non-décence relève du droit des contrats. Elle oppose le locataire au bailleur et se règle par la discussion, la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Notre article sur le logement indécent détaille ces critères et ces recours.

L'insalubrité : un danger pour la santé

L'insalubrité est une notion de santé publique. Selon l'article L1331-22 du code de la santé publique, est insalubre tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, vacant ou non, qui constitue, par lui-même ou par ses conditions d'occupation, d'exploitation ou d'utilisation, un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Ce n'est plus seulement le contrat qui est en cause : c'est la protection des occupants, et l'autorité publique peut agir.

La mise en sécurité : un danger pour la sécurité

Depuis l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, des locaux et des installations figure dans le code de la construction et de l'habitation. Son article L511-2 lui donne pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes face à quatre situations :

• les risques présentés par des murs, bâtiments ou édifices qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants ou des tiers ;
• le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il crée des risques sérieux pour la sécurité ou compromet gravement les conditions d'habitation ;
• l'entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif d'habitation, de matières explosives ou inflammables en infraction avec les règles de sécurité ou créant des risques sérieux ;
• l'insalubrité, au sens du code de la santé publique.

Un même logement peut être à la fois indécent et insalubre. La différence tient à la gravité du risque et à la personne qui agit : le locataire lui-même dans le premier cas, l'autorité publique dans le second.

Reconnaître les signaux d'alerte

Sans se substituer à une visite des services compétents, plusieurs signes doivent alerter :

• une humidité persistante, des moisissures étendues, des infiltrations par la toiture ou les murs ;
• des fissures importantes, un plancher ou un plafond qui s'affaisse, des garde-corps instables ;
• une installation électrique dégradée, des fils dénudés, des disjonctions répétées ;
• un appareil de chauffage ou de production d'eau chaude au gaz défectueux, une ventilation obstruée ;
• des parties communes dangereuses : escalier, éclairage, ascenseur ;
• un local manifestement impropre à l'habitation : cave, sous-sol sans ouverture, combles sans hauteur suffisante.

L'outil décence du logement aide à passer en revue les critères de base, et notre article sur les moisissures et l'humidité explique comment distinguer un défaut du logement d'un problème d'usage.

Qui prévenir, et dans quel ordre

Le bailleur, par écrit

La première démarche reste un courrier au bailleur, de préférence en recommandé avec avis de réception, décrivant précisément les désordres, avec photos datées. L'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformité du logement sans remettre en cause la validité du bail. Cette trace écrite sera utile quelle que soit la suite.

La mairie et les services d'hygiène

Lorsque la situation paraît dangereuse pour la santé ou la sécurité, le locataire peut la signaler à la mairie, au service communal d'hygiène et de santé lorsqu'il existe, ou à l'agence régionale de santé. Le préfet ou le maire agit alors, après une visite des services compétents, dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles.

La caisse d'allocations familiales

Si le locataire perçoit une aide au logement, il peut aussi signaler la non-décence à la Caf ou à la MSA. Lorsque l'organisme constate, après visite, que le logement n'est pas décent, l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'aide est conservée au lieu d'être versée au bailleur, le temps que les travaux soient réalisés. Le locataire ne paie alors que le loyer et les charges diminués du montant de l'aide.

Ce que change un arrêté pour le loyer

C'est l'effet le plus concret pour le locataire. Selon l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation, lorsqu'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité vise le logement, le loyer principal et toute somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus. La suspension commence le premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. Elle prend fin le premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Cette règle est automatique : elle découle de l'arrêté, sans qu'il soit nécessaire de saisir un juge. Elle ne vaut qu'à partir de l'arrêté. Avant celui-ci, le locataire doit continuer à payer son loyer : seul le juge peut le suspendre ou le réduire dans le cadre d'une procédure pour indécence, et un arrêt spontané exposerait à une procédure pour impayés.

Deux situations pour comparer

Un locataire constate des moisissures dans la chambre, liées à une ventilation insuffisante. Le logement reste habitable et aucun danger immédiat n'apparaît. La voie adaptée est celle de l'indécence : courrier au bailleur, puis commission départementale de conciliation et, si nécessaire, juge des contentieux de la protection.

Dans un autre immeuble, l'escalier commun présente des marches descellées et un garde-corps qui cède. Le risque pour la sécurité des occupants est sérieux et concerne un équipement commun. C'est typiquement une situation visée par la police de la sécurité et de la salubrité : un signalement à la mairie s'impose, en plus du courrier au bailleur ou au syndic.

Constituer un dossier

Quel que soit le canal choisi, le dossier gagne à réunir le bail et ses annexes, dont le diagnostic de performance énergétique, l'état des lieux d'entrée, des photos datées de chaque désordre, les courriers envoyés au bailleur avec leurs accusés de réception, et toute pièce montrant les conséquences : certificat médical, factures de chauffage d'appoint, biens endommagés. Les échanges avec la mairie, l'agence régionale de santé ou la Caf doivent être conservés.

Les erreurs à éviter

Arrêter de payer avant tout arrêté. La suspension légale du loyer ne joue qu'après un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité.

Faire soi-même des travaux lourds. Sauf urgence, le locataire qui fait réaliser des travaux à la place du bailleur sans autorisation risque de ne pas être remboursé.

Attendre trop longtemps. Une humidité ou un défaut électrique s'aggrave avec le temps. Signaler tôt protège la santé des occupants et renforce le dossier.

Questions fréquentes

Mon logement est humide mais pas dangereux. À qui m'adresser ? D'abord au bailleur, par écrit. Si les désordres relèvent des critères du décret décence, les recours sont ceux de l'indécence : commission départementale de conciliation, puis juge.

Le loyer est-il suspendu dès que je signale un logement insalubre ? Non. La suspension prévue par l'article L521-2 commence le premier jour du mois suivant la notification ou l'affichage d'un arrêté.

L'arrêté porte sur les parties communes de l'immeuble. Mon loyer est-il concerné ? L'article L521-2 vise les locaux concernés par l'arrêté ; selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la suspension peut s'appliquer aux lots d'une copropriété lorsque l'arrêté vise les parties communes. En cas de doute, l'agence départementale pour l'information sur le logement peut renseigner.

Un logement classé G est-il insalubre ? Pas nécessairement. Depuis le 1er janvier 2025 en métropole, il n'est plus décent pour un nouveau bail, ce qui relève des recours pour indécence. L'insalubrité suppose un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité.

Sources

• Loi n° 90-449 du 31 mai 1990, article 1-1, Légifrance (texte vérifié sur la reproduction LibreJustice), consulté le 12 octobre 2026.
• Code de la santé publique, article L1331-22, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code de la construction et de l'habitation, articles L511-2, L521-2 et L843-1, Légifrance (L511-2 et L521-2 vérifiés sur les reproductions LawPlayer et LibreJustice), consulté le 12 octobre 2026.
• Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 20-1, et décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.