Frais de notaire : ce que vous payez vraiment, poste par poste

L'expression « frais de notaire » est trompeuse. Sur un achat dans l'ancien, la plus grande partie de la somme versée chez le notaire ne lui revient pas : elle part en impôts, collectés pour le compte du département, de la commune et de l'État. La rémunération du notaire lui-même ne représente qu'une part minoritaire de l'ensemble.

En 2026, ces frais d'acquisition se situent le plus souvent entre 7 et 8 % du prix dans l'ancien, et autour de 2 à 3 % dans le neuf. L'écart tient presque entièrement aux droits de mutation. Depuis le 1er avril 2025, la plupart des départements les ont relevés, ce qui a alourdi la facture pour une partie des acheteurs. Cet article détaille chaque poste, avec les taux officiels et des exemples chiffrés.

Ce que dit la loi. Les droits de mutation à titre onéreux sont régis par le code général des impôts, notamment son article 1594 D pour la part départementale et son article 1584 pour la taxe communale. La rémunération du notaire est fixée par un tarif réglementé, inscrit à l'article A444-91 du code de commerce. La contribution de sécurité immobilière est prévue par l'article 879 du code général des impôts.

Les quatre postes des frais d'acquisition

Les sommes réglées au notaire lors d'un achat se répartissent en quatre ensembles :

1. Les droits de mutation à titre onéreux, souvent abrégés en DMTO et appelés « droits d'enregistrement » ou « taxe de publicité foncière ». C'est le poste le plus lourd dans l'ancien.
2. Les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération réglementée pour l'acte de vente et les formalités.
3. La contribution de sécurité immobilière, versée à l'État pour la publication de la vente au fichier immobilier.
4. Les débours, sommes avancées par le notaire pour obtenir des documents auprès de tiers (cadastre, état hypothécaire, certificat d'urbanisme, syndic de copropriété, etc.).

Premier poste : les droits de mutation

Le taux de droit commun en 2026

Les droits de mutation se composent de trois éléments : une part départementale, une taxe communale additionnelle et un prélèvement de l'État pour frais d'assiette et de recouvrement, calculé en pourcentage de la part départementale.

Selon impots.gouv.fr, la taxe communale est de 1,20 % du prix. La part départementale a un taux de base de 3,80 %, que chaque département peut moduler. Jusqu'en 2025, le plafond était de 4,50 %, et presque tous les départements l'avaient atteint.

L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a ouvert une nouvelle possibilité : les départements peuvent porter leur taux au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. D'après le tableau publié par la DGFiP au 1er juin 2026, 89 départements et collectivités, dont Paris, appliquent ce taux de 5 %.

Le taux global qui en résulte dépend donc du département où se situe le bien :

Le taux applicable est celui en vigueur dans le département du bien à la date de signature de l'acte authentique, et non à la date de la promesse de vente. Un acheteur qui signe une promesse en février pour un acte en mai peut donc voir le taux changer entre les deux, si le département a délibéré entre-temps.

L'exception des primo-accédants

La hausse prévue par la loi de finances pour 2025 ne s'applique pas lorsque le bien constitue pour l'acquéreur une première propriété, au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il est destiné à sa résidence principale. Dans ce cas, la part départementale reste à 4,50 %, soit un taux global d'environ 5,81 %, même dans un département qui a voté 5 %.

En pratique, la notion de première propriété reprend celle utilisée pour le prêt à taux zéro : l'acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Le notaire demande une déclaration en ce sens dans l'acte. En cas d'achat à plusieurs, la situation de chaque acquéreur compte ; il est prudent d'en parler avec le notaire avant la signature de la promesse.

Le cas du neuf

Pour un logement neuf, c'est-à-dire vendu pour la première fois dans les cinq ans de son achèvement, le prix est soumis à la TVA immobilière et les droits de mutation sont réduits. Selon impots.gouv.fr, la taxe de publicité foncière au taux réduit est de 0,70 %, auxquels s'ajoutent 2,14 % de frais d'assiette calculés sur ce montant, soit un taux global d'environ 0,71 %. C'est ce qui explique l'essentiel de l'écart entre les frais dans le neuf et dans l'ancien.

Deuxième poste : les émoluments du notaire

Le barème réglementé

Le notaire ne fixe pas librement sa rémunération pour une vente. L'article A444-91 du code de commerce fixe un émolument proportionnel, calculé par tranches dégressives du prix :

À ces montants s'ajoute la TVA au taux de 20 %. Ces taux, issus de l'arrêté du 28 février 2020, sont en vigueur depuis le 1er mars 2020. Un arrêté du 25 février 2026 a prolongé la période d'application du tarif jusqu'au 29 février 2028 sans modifier ces taux. Certains simulateurs affichent encore des taux plus élevés (3,945 %, 1,627 %, 1,085 % et 0,814 %) : ce sont ceux de l'arrêté de 2016, qui ne sont plus applicables.

L'article R444-9 du code de commerce encadre enfin le total : les émoluments d'une vente ne peuvent pas être inférieurs à 90 euros, ni dépasser 10 % de la valeur du bien.

Le calcul pour un bien de 200 000 euros

Les Notaires de France publient l'exemple suivant pour une vente à 200 000 euros :

• 6 500 × 3,870 % = 251,55 € ;
• 10 500 × 1,596 % = 167,58 € ;
• 43 000 × 1,064 % = 457,52 € ;
• 140 000 × 0,799 % = 1 118,60 €.

Le total atteint 1 995,25 € hors taxes, soit 2 394,30 € TTC. Sur un prix de 200 000 euros, la rémunération proportionnelle du notaire représente donc environ 1,2 % du prix.

Les émoluments de formalités

S'y ajoutent des émoluments de formalités, fixés eux aussi par le tarif sous forme de montants forfaitaires : demande de pièces d'urbanisme, état hypothécaire, publication au service de la publicité foncière, notamment. Leur total varie selon le dossier. Le notaire en communique le détail dans son état de frais.

Troisième poste : la contribution de sécurité immobilière

La vente doit être publiée au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière. Cette formalité donne lieu au paiement de la contribution de sécurité immobilière. Selon impots.gouv.fr et les Notaires de France, son taux est de 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 euros. Pour un bien de 250 000 euros, elle s'élève à 250 euros.

Quatrième poste : les débours

Les débours sont les sommes que le notaire avance pour le compte de l'acheteur et qu'il refacture à l'euro près : frais de documents d'urbanisme, état daté demandé au syndic en copropriété, extraits cadastraux, frais d'envoi. Ils ne constituent pas une rémunération. Leur montant dépend du bien et des pièces nécessaires ; il se compte généralement en centaines d'euros.

En copropriété, l'état daté établi par le syndic est en principe à la charge du vendeur. Il convient de vérifier dans le décompte que ce poste n'est pas imputé à l'acheteur.

Exemple complet : un appartement ancien à 250 000 euros

Prenons un appartement ancien vendu 250 000 euros dans un département qui applique le taux de 5 %.

Droits de mutation, acheteur non primo-accédant. La part départementale est de 5 %, la taxe communale de 1,20 %, et les frais d'assiette de 2,37 % de la part départementale, soit 0,1185 %. Le taux global est de 6,3185 %, soit 15 796,25 euros.

Droits de mutation, acheteur primo-accédant pour sa résidence principale. La part départementale reste à 4,50 %. Avec la taxe communale et les frais d'assiette, le taux global est de 5,80665 %, soit 14 516,63 euros. L'écart avec le cas précédent est de 1 279,62 euros.

Émoluments proportionnels. Le calcul par tranches donne 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 518,10 = 2 394,75 euros hors taxes, soit 2 873,70 euros TTC.

Contribution de sécurité immobilière. 250 000 × 0,10 % = 250 euros.

Avant émoluments de formalités et débours, les frais représentent environ 7,6 % du prix pour l'acheteur non primo-accédant et 7,1 % pour le primo-accédant. Dans les deux cas, les impôts pèsent plus de 80 % du total, et la rémunération du notaire environ 15 %.

Exemple complet : un appartement neuf à 250 000 euros

Pour un logement neuf du même prix, TVA comprise, la taxe de publicité foncière au taux réduit est de 0,70 %, soit 1 750 euros, auxquels s'ajoutent 2,14 % de frais d'assiette sur ce montant, soit 37,45 euros. Les droits de mutation atteignent ainsi 1 787,45 euros. Avec les mêmes émoluments proportionnels (2 873,70 euros TTC) et la contribution de sécurité immobilière (250 euros), le total hors formalités et débours est de 4 911,15 euros, soit environ 2 % du prix.

Un troisième exemple : une maison ancienne à 150 000 euros

Prenons cette fois une maison ancienne vendue 150 000 euros et achetée par un primo-accédant pour sa résidence principale.

Droits de mutation. Au taux global de 5,80665 %, ils s'élèvent à 8 709,98 euros. Ce montant est le même, que le département ait voté 5 % ou soit resté à 4,50 %, puisque la hausse ne s'applique pas à ce profil d'acheteur.

Émoluments proportionnels. Le calcul donne 251,55 + 167,58 + 457,52 + 719,10 = 1 595,75 euros hors taxes, soit 1 914,90 euros TTC.

Contribution de sécurité immobilière. 150 000 × 0,10 % = 150 euros.

Le sous-total, hors formalités et débours, atteint 10 774,88 euros, soit environ 7,2 % du prix. Le poids relatif des émoluments est un peu plus élevé que pour un bien plus cher, parce que le barème est dégressif : les premières tranches, taxées plus fortement, pèsent davantage sur un petit prix.

Comment lire l'état de frais du notaire

Avant la signature, le notaire adresse à l'acheteur un appel de fonds qui comprend le prix et une provision sur frais. Cette provision est une estimation. Après la signature et la publication de la vente, il établit un décompte définitif qui distingue les droits et taxes reversés à l'administration, les émoluments, les débours et la TVA.

Pour vérifier ce document, trois contrôles suffisent : le taux de droits de mutation doit correspondre au département du bien et à votre situation de primo-accédant ou non ; les émoluments proportionnels doivent correspondre au barème appliqué au prix ; les débours doivent être justifiés poste par poste. En cas de doute, le notaire doit fournir le détail de chaque ligne.

Ce qui peut faire baisser la facture, légalement

Déduire le mobilier vendu avec le bien

Les droits de mutation portent sur le prix de l'immeuble. Lorsque la vente comprend des meubles (cuisine équipée amovible, électroménager, mobilier), leur valeur peut être inscrite à part dans l'acte et échapper aux droits. Cette valeur doit être réelle et justifiable, avec une liste détaillée : une surévaluation expose l'acheteur à un redressement fiscal.

Vérifier qui paie les frais d'agence

Selon la doctrine fiscale publiée au BOFiP, lorsque le mandat prévoit que la commission de l'agence est à la charge de l'acquéreur, et que l'acte le mentionne, cette commission n'entre pas dans l'assiette des droits de mutation. Lorsqu'elle est incluse dans le prix payé au vendeur, elle y entre. La rédaction de la promesse a donc un effet direct sur les droits payés. Notre outil frais d'agence et d'achat permet de comparer les deux présentations.

Vérifier le statut de primo-accédant

Dans un département à 5 %, être reconnu primo-accédant pour sa résidence principale réduit les droits d'environ 0,51 point de prix, soit près de 1 300 euros pour un achat à 250 000 euros. La situation doit être déclarée dans l'acte.

Ce qui ne baisse pas

Les droits de mutation sont un impôt : ils ne se négocient pas. Les émoluments proportionnels sont fixés par le tarif. La négociation porte d'abord sur le prix du bien lui-même, qui sert de base à l'ensemble des calculs.

Quand et comment les frais sont-ils payés

Le notaire demande le versement des frais au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique, en général par virement, en même temps que le prix. Il établit ensuite un décompte définitif. Si la provision versée dépasse les sommes réellement dues, le surplus est restitué à l'acheteur, ce qui arrive fréquemment après la publication de la vente.

Les frais d'acquisition sont rarement financés par le prêt immobilier en totalité. La plupart des banques demandent qu'ils soient couverts par l'apport personnel. Notre outil de capacité d'emprunt permet d'intégrer ce montant au budget global avant de contacter un courtier.

Les erreurs les plus fréquentes

Croire que le notaire garde l'essentiel. Dans l'ancien, sa rémunération proportionnelle représente environ 1,2 % du prix ; les impôts représentent l'essentiel du reste.

Utiliser un taux de droits de mutation périmé. Depuis le 1er avril 2025, le taux global est de 6,32 % dans la plupart des départements pour un acheteur non primo-accédant. Un simulateur qui affiche 5,81 % pour tous les cas sous-estime la facture.

Utiliser un barème d'émoluments périmé. Les taux de 2016 circulent encore. Ceux en vigueur sont 3,870 %, 1,596 %, 1,064 % et 0,799 %.

Oublier les débours et les formalités. Ils s'ajoutent au calcul proportionnel et doivent être prévus dans le budget.

Questions fréquentes

Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ? Non. Les émoluments sont fixés par un barème national, mais les droits de mutation dépendent du taux voté par le département du bien. En 2026, le taux global varie d'environ 5,09 % à 6,32 % dans l'ancien.

Jusqu'à quand le taux relevé de 5 % s'applique-t-il ? La loi de finances pour 2025 autorise ce relèvement pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Après cette date, sauf nouvelle loi, le plafond antérieur de 4,50 % s'appliquera de nouveau.

Un acheteur peut-il choisir son notaire ? Oui. L'acheteur et le vendeur peuvent chacun choisir leur notaire. Dans ce cas, les deux notaires se partagent les émoluments ; l'acheteur ne paie pas deux fois.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ? Pour un propriétaire occupant, non. Pour un bailleur, leur traitement fiscal dépend du régime d'imposition des revenus locatifs. Ce point fera l'objet d'un article dédié dans notre rubrique investissement.

Le notaire peut-il accorder une remise ? Oui, dans un cadre fixé par l'article A444-174 du code de commerce : une remise de 20 % au plus peut porter sur la part des émoluments proportionnels calculée sur la tranche du prix supérieure ou égale à 100 000 euros. Elle est facultative, mais le notaire qui la pratique doit l'afficher et l'appliquer à tous ses clients pour la même catégorie d'actes. En dessous de 100 000 euros, aucune remise n'est possible.

Sources

• Code général des impôts, articles 879, 1584 et 1594 D, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116, Légifrance et BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-20), consulté le 12 octobre 2026.
• DGFiP, « Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1er juin 2026 », impots.gouv.fr, consulté le 12 octobre 2026.
• impots.gouv.fr, « J'achète un bien immobilier. Quels frais dois-je payer chez le notaire ? », consulté le 12 octobre 2026.
• Code de commerce, articles A444-91, A444-174 et R444-9, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20 (assiette des droits, charges augmentatives du prix), consulté le 12 octobre 2026.
• Notaires de France, « La rémunération du notaire : grands principes », consulté le 12 octobre 2026.
• Notaires de France, « Frais de notaire : frais d'achat immobilier (frais d'acquisition) », notaires.fr, consulté le 12 octobre 2026.