Capacité d'emprunt : la calculer sans se tromper

Avant de visiter un bien, il faut savoir combien on peut emprunter. Ce montant ne dépend pas seulement du bon vouloir d'une banque : depuis 2022, les établissements de crédit appliquent des règles communes, fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Elles plafonnent la part des revenus consacrée au remboursement et la durée des prêts.

Selon la presse spécialisée, le HCSF, réuni le 15 septembre 2026, a maintenu ces règles sans changement ; la page officielle du ministère de l'Économie les présente toujours comme en vigueur. Cette fiche les explique, puis propose une méthode de calcul que chacun peut refaire avec ses propres chiffres.

Ce que dit la règle. La décision du HCSF du 29 septembre 2021, rendue juridiquement contraignante à compter du 1er janvier 2022, impose deux critères aux banques : le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas dépasser 35 %, et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé d'amortissement lorsque l'entrée dans le logement est décalée par rapport au déblocage du prêt. Selon la décision du 29 juin 2023, les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % au plus de leur production trimestrielle de crédits immobiliers.

Les trois règles du HCSF

Un taux d'effort de 35 % au plus

Le taux d'effort est le rapport entre l'ensemble des charges d'emprunt d'un ménage et ses revenus. Les charges d'emprunt incluent la mensualité du futur prêt immobilier, l'assurance emprunteur, et les autres crédits en cours : prêt automobile, crédit à la consommation, autre prêt immobilier. Les revenus pris en compte sont les revenus nets avant impôt, en pratique ceux qui figurent sur les bulletins de salaire et les avis d'imposition.

Si un ménage gagne 4 000 euros nets par mois, l'ensemble de ses mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 1 400 euros.

Une durée de 25 ans au plus

La durée du prêt est limitée à 25 ans. Le HCSF admet deux années de différé d'amortissement supplémentaires lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit, par exemple pour un logement acheté sur plan ou pour un achat avec travaux importants. Dans ce cas, la durée totale peut atteindre 27 ans.

Une marge de flexibilité de 20 %

Chaque banque peut accorder des prêts qui ne respectent pas ces critères, dans la limite de 20 % de sa production trimestrielle de crédits immobiliers. Selon le ministère de l'Économie, au moins 70 % de cette marge doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants. Les 30 % restants, soit 6 % de la production trimestrielle, sont libres d'utilisation, notamment pour l'investissement locatif.

Cette marge n'est jamais un droit pour l'emprunteur. Elle est utilisée en priorité pour les dossiers jugés les plus solides : revenus élevés, reste à vivre confortable, apport important.

La méthode de calcul, pas à pas

Étape 1 : additionner les revenus retenus

Les banques retiennent les revenus réguliers et durables : salaires nets en contrat à durée indéterminée hors période d'essai, pensions de retraite, revenus d'indépendants sur plusieurs exercices. Les revenus locatifs sont en général retenus à hauteur d'environ 70 % de leur montant, pour tenir compte de la vacance et des charges, mais ce pourcentage dépend de chaque établissement. Les primes exceptionnelles et les heures supplémentaires irrégulières sont souvent exclues ou lissées.

Étape 2 : calculer la mensualité maximale

Multipliez les revenus mensuels retenus par 35 %, puis retranchez les mensualités des crédits en cours. Le résultat est la mensualité maximale disponible pour le nouveau prêt, assurance comprise.

Étape 3 : convertir la mensualité en capital

Le capital empruntable dépend du taux d'intérêt, du taux de l'assurance et de la durée. La formule est celle d'un prêt à mensualités constantes. Pour un ordre de grandeur, retenez qu'à 3,5 % sur 25 ans, chaque tranche de 100 000 euros empruntés coûte environ 501 euros par mois hors assurance. Ce taux est un exemple de calcul, pas une prévision : les taux réels dépendent de la banque, du profil et du moment.

Étape 4 : ajouter l'apport et retrancher les frais

Le budget d'achat est égal au capital empruntable augmenté de l'apport personnel, diminué des frais qui ne sont pas financés par le prêt : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier. Dans l'ancien, les frais de notaire représentent le plus souvent 7 à 8 % du prix ; notre article sur les frais de notaire en détaille le calcul. Notre outil frais d'agence et d'achat permet d'intégrer ces frais au budget.

Trois exemples chiffrés

Les calculs suivants supposent un taux nominal de 3,5 % et une assurance de 0,30 % par an du capital emprunté. Ces taux sont illustratifs.

Exemple 1. Un couple sans autre crédit. Revenus nets : 4 000 euros par mois. Mensualité maximale : 1 400 euros. Sur 25 ans, le capital empruntable est d'environ 266 000 euros, pour une mensualité d'environ 1 333 euros hors assurance et 67 euros d'assurance.

Exemple 2. Le même couple avec un crédit automobile de 300 euros par mois. La mensualité disponible tombe à 1 100 euros. Le capital empruntable sur 25 ans descend à environ 209 000 euros. Solder ce crédit avant de déposer le dossier, si l'épargne le permet, change sensiblement la capacité d'emprunt.

Exemple 3. Le couple de l'exemple 1 sur 20 ans. Avec la même mensualité de 1 400 euros, le capital empruntable est d'environ 231 000 euros. Allonger la durée augmente la capacité, mais aussi le coût total du crédit.

Au-delà du taux d'effort : ce que regarde aussi la banque

Le reste à vivre. C'est la somme qui reste au ménage une fois les mensualités payées. Un taux d'effort de 35 % n'a pas le même sens pour un ménage qui gagne 2 500 euros et pour un ménage qui en gagne 8 000. Les banques fixent leurs propres seuils de reste à vivre, en fonction de la composition du foyer.

L'apport personnel. La plupart des banques demandent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé améliore le dossier et peut ouvrir l'accès à la marge de flexibilité.

La tenue des comptes. Les relevés des derniers mois sont examinés : découverts répétés, incidents de paiement ou épargne régulière pèsent dans la décision.

La stabilité professionnelle. Un contrat à durée indéterminée confirmé, une ancienneté suffisante ou plusieurs années de bilans pour un indépendant rassurent la banque.

Préparer son dossier avant de rencontrer une banque ou un courtier

Faire le calcul soi-même avant le premier rendez-vous présente deux avantages. D'abord, il évite de visiter des biens hors budget, puis de devoir renoncer après une offre d'achat. Ensuite, il permet de repérer les leviers sur lesquels agir quelques mois à l'avance : solder un petit crédit, réduire un découvert récurrent, constituer une épargne régulière, rassembler les justificatifs.

Les pièces généralement demandées sont les trois derniers bulletins de salaire, les deux derniers avis d'imposition, les trois derniers relevés de chaque compte, les tableaux d'amortissement des crédits en cours et un justificatif de l'apport. Pour un indépendant, les bilans des deux ou trois derniers exercices remplacent les bulletins de salaire.

Une simulation reste une estimation. Seule l'offre de prêt émise par la banque, après étude complète du dossier, engage l'établissement.

Les aides qui modifient le calcul

Un prêt à taux zéro, lorsqu'on y a droit, réduit le coût global et peut augmenter la capacité d'achat. Notre article sur le prêt à taux zéro détaille les conditions. Certains employeurs proposent aussi un prêt Action Logement. Ces prêts s'ajoutent au prêt principal, mais leurs mensualités entrent dans le taux d'effort.

Les erreurs les plus fréquentes

Oublier l'assurance emprunteur. Elle fait partie des charges retenues dans les 35 %.

Oublier les crédits en cours. Un crédit automobile ou un crédit renouvelable réduit d'autant la mensualité disponible.

Confondre capacité d'emprunt et budget d'achat. Les frais de notaire et de garantie doivent être financés à part, le plus souvent par l'apport.

Compter sur la marge de flexibilité. Elle est limitée, attribuée au cas par cas, et réservée en priorité aux résidences principales.

Questions fréquentes

Les 35 % sont-ils calculés avant ou après impôt ? Le HCSF raisonne sur les revenus nets avant impôt sur le revenu. Les banques appliquent ce principe, avec des modalités propres pour les revenus non salariaux.

Un investisseur peut-il dépasser 35 % ? Seulement dans la part libre de la marge de flexibilité, soit 6 % de la production trimestrielle d'une banque. En pratique, ces dérogations sont rares et réservées aux profils patrimoniaux solides.

Les règles du HCSF s'appliquent-elles à toutes les banques ? Elles s'appliquent aux établissements de crédit qui accordent des prêts immobiliers aux particuliers en France. Le HCSF publie chaque trimestre l'utilisation de la marge de flexibilité.

Un courtier peut-il obtenir mieux ? Un courtier compare les offres de plusieurs banques et peut trouver un meilleur taux ou une meilleure assurance. Il ne peut pas s'affranchir des règles du HCSF.

Sources

• Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée par la décision du 29 juin 2023, consulté le 12 octobre 2026.
• Ministère de l'Économie, « Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers », economie.gouv.fr, consulté le 12 octobre 2026.
• Journal de l'Agence, « Crédit immobilier : 35 % d'endettement, 25 ans maximum, les règles du HCSF ne bougent pas », septembre 2026, consulté le 12 octobre 2026.
• ANIL, « Le financement de l'accession », consulté le 12 octobre 2026.