Micro-foncier ou régime réel : comment choisir pour déclarer ses loyers

Les loyers d'une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire a le choix entre deux façons de les déclarer : le micro-foncier, régime forfaitaire et simple, et le régime réel, plus exigeant mais souvent plus avantageux lorsque les charges sont élevées. Le choix n'est pas anodin, car l'option pour le réel engage pour trois ans. Cette fiche explique le fonctionnement de chaque régime et la méthode pour les comparer.

En bref. Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 euros par an. Il retient 70 % des loyers, après un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel permet de déduire les charges effectivement payées et, le cas échéant, de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le réel devient intéressant dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers.

Le micro-foncier : un abattement forfaitaire

Qui peut en bénéficier

Le micro-foncier est prévu par l'article 32 du code général des impôts. Il s'applique automatiquement aux foyers dont le montant brut des revenus fonciers, c'est-à-dire les loyers encaissés hors charges récupérables, n'excède pas 15 000 euros au titre de l'année. Le seuil s'apprécie pour l'ensemble du foyer fiscal, en additionnant tous les biens loués vides et, le cas échéant, les revenus tirés de parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Certains propriétaires en sont exclus, notamment ceux qui détiennent un logement placé sous certains dispositifs fiscaux spécifiques. La liste complète figure à l'article 32 du code et dans la documentation de l'administration fiscale. En cas de doute, il est utile de vérifier sa situation avant de remplir la déclaration.

Comment il fonctionne

Le contribuable porte simplement le montant brut de ses loyers sur la déclaration de revenus n° 2042, sans remplir de déclaration annexe. L'administration applique un abattement de 30 %, censé couvrir forfaitairement toutes les charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, frais de gestion. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus du foyer et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Exemple : un bailleur encaisse 9 000 euros de loyers dans l'année. Son revenu foncier imposable au micro-foncier est de 6 300 euros, quel que soit le montant réel de ses dépenses.

Ses avantages et ses limites

Le micro-foncier est simple : aucun justificatif de charges à conserver pour la déclaration, aucun calcul à faire. Il est avantageux lorsque les charges réelles sont faibles, par exemple pour un bien acheté comptant, sans gros travaux et dont la taxe foncière est modérée.

Sa limite est symétrique : si les charges dépassent 30 % des loyers, le bailleur est imposé sur une base plus élevée que son revenu réel. Il ne permet pas non plus de constater un déficit foncier.

Le régime réel : les charges réellement payées

Comment il fonctionne

Au régime réel, le propriétaire remplit la déclaration n° 2044, ou n° 2044 spéciale dans certains cas, et y détaille ses recettes et ses charges. Le revenu imposable est égal aux loyers encaissés diminués des charges déductibles effectivement payées pendant l'année.

Les charges déductibles

Les principales charges déductibles sont énumérées à l'article 31 du code général des impôts :

• les intérêts d'emprunt et les frais liés au prêt, comme l'assurance emprunteur et les frais de dossier ;
• la taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères lorsqu'elle est récupérée sur le locataire ;
• les primes d'assurance, notamment la garantie des loyers impayés et l'assurance propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion et d'administration, dont une déduction forfaitaire de 20 euros par local ;
• les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration ;
• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.

Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont en revanche pas déductibles. La frontière entre amélioration et agrandissement est l'une des sources de contentieux les plus fréquentes : une véranda qui crée de la surface habitable, par exemple, relève de l'agrandissement.

Le déficit foncier

Lorsque les charges dépassent les loyers, le résultat est un déficit foncier. La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt peut être imputée sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 euros par an. L'excédent, ainsi que la part due aux intérêts, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour certains travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de sortir des classes énergétiques les plus basses, la loi de finances pour 2023 a prévu un plafond doublé à 21 400 euros, pour des dépenses payées dans une période limitée. Les conditions, notamment de date de paiement et de classe énergétique atteinte, doivent être vérifiées dans la documentation fiscale en vigueur avant de compter sur ce plafond.

L'imputation sur le revenu global a une contrepartie : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. À défaut, l'avantage est remis en cause.

L'option pour le réel : un engagement de trois ans

Un bailleur éligible au micro-foncier peut opter pour le régime réel. L'option résulte simplement du dépôt de la déclaration n° 2044. Elle est irrévocable pendant trois ans et porte sur l'ensemble des biens du foyer loués vides. À l'issue de cette période, elle se reconduit tacitement d'année en année ; le bailleur peut alors revenir au micro-foncier s'il en remplit toujours les conditions.

Au-delà de 15 000 euros de loyers bruts, le régime réel est obligatoire.

La méthode pour choisir

La comparaison est simple dans son principe : il faut additionner toutes les charges déductibles de l'année et les rapporter au montant des loyers.

• Si les charges sont inférieures à 30 % des loyers, le micro-foncier est plus favorable.
• Si elles dépassent 30 %, le réel l'est, à condition que l'écart justifie le temps passé à tenir les comptes et à conserver les justificatifs.

Comme l'option engage pour trois ans, le calcul doit porter sur la période et non sur une seule année. Un bailleur qui prévoit de gros travaux l'année suivante peut avoir intérêt à opter dès maintenant ; à l'inverse, une seule année de charges exceptionnelles peut ne pas suffire à compenser deux années ordinaires.

Exemple : un bailleur encaisse 9 000 euros de loyers. Il paie 1 200 euros de taxe foncière, 1 500 euros d'intérêts, 300 euros d'assurance et 600 euros de charges de copropriété non récupérables, soit 3 600 euros, 40 % des loyers. Au réel, son revenu imposable est de 5 400 euros, contre 6 300 euros au micro-foncier. Avec une tranche marginale de 30 % et les prélèvements sociaux, l'économie annuelle avoisine 400 euros.

Le niveau de loyer influe directement sur ce calcul. Notre outil de révision du loyer permet de vérifier le montant révisable chaque année selon l'indice de référence des loyers.

Le cas de la première année de location

L'année d'acquisition d'un bien à crédit est souvent celle où les charges sont les plus lourdes : frais de dossier et de garantie du prêt, intérêts les plus élevés du tableau d'amortissement, petits travaux de remise en état avant l'arrivée du premier locataire. Les dépenses payées avant la mise en location peuvent, sous conditions, être déduites lorsqu'elles visent à préparer la location. C'est donc souvent la première année que l'option pour le réel est la plus avantageuse.

Le bailleur doit cependant se projeter : les intérêts diminuent au fil du remboursement, et le rapport entre charges et loyers peut repasser sous les 30 % au bout de quelques années. Il pourra alors revenir au micro-foncier, une fois la période d'engagement de trois ans écoulée, en déposant une simple déclaration n° 2042 sans annexe. Tenir un tableau annuel des loyers et des charges facilite ce suivi.

Les erreurs les plus fréquentes

• Déclarer les loyers charges comprises. Seules les sommes correspondant au loyer sont des recettes ; les provisions pour charges récupérables n'en font pas partie.
• Oublier l'engagement de trois ans et tenter de revenir au micro-foncier dès l'année suivante.
• Déduire des travaux d'agrandissement, qui ne sont pas déductibles.
• Imputer un déficit sur le revenu global puis vendre le bien avant la fin de la période de location obligatoire.
• Ne pas conserver les justificatifs, que l'administration peut demander pendant le délai de reprise.

Questions fréquentes

Le micro-foncier s'applique-t-il aux locations meublées ? Non. Les locations meublées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec leurs propres régimes, micro-BIC ou réel.

Peut-on choisir un régime différent pour chaque bien ? Non. Le régime s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer.

Que se passe-t-il si les loyers dépassent 15 000 euros en cours d'option ? Le régime réel devient obligatoire, ce qui ne change rien pour le bailleur qui y était déjà.

Les intérêts d'emprunt d'un bien acheté à crédit sont-ils pris en compte au micro-foncier ? Non. Ils sont réputés couverts par l'abattement forfaitaire de 30 %, ce qui rend souvent le réel plus favorable les premières années d'un crédit.

Sources

• Code général des impôts, articles 28, 31, 32 et 156, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10 (micro-foncier), consulté le 12 octobre 2026.
• BOFiP, BOI-IR-BASE-10-10-10-20 (déficits fonciers), consulté le 12 octobre 2026.
• Impots.gouv.fr, « Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel », consulté le 12 octobre 2026.