Complément de loyer : quand il est légal et comment le contester

Dans les villes où le niveau des loyers est encadré, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, le loyer d'un logement ne peut pas dépasser un plafond fixé chaque année par arrêté préfectoral : le loyer de référence majoré. La loi prévoit pourtant une exception, le complément de loyer, qui permet au bailleur d'aller au-delà lorsque le logement présente des qualités exceptionnelles.

Cette exception est très encadrée. Elle est interdite pour de nombreux logements, elle doit être justifiée dans le bail, et le locataire peut la contester. Mais il doit agir vite : le délai est de trois mois à compter de la signature du bail.

Ce que dit la loi. Le B du III de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite ELAN, permet d'appliquer un complément de loyer au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient sont mentionnés au contrat de bail. Un complément ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le principe : un plafond, et une exception

Dans une commune soumise à l'encadrement du niveau des loyers, le loyer de base d'un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Celui-ci est fixé par arrêté préfectoral, au mètre carré, selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location. Il correspond au loyer de référence augmenté de 20 %.

Le complément de loyer s'ajoute à ce loyer de base. Le loyer total est alors la somme des deux. Pour qu'un complément soit possible, le loyer de base doit donc déjà atteindre le plafond : un bailleur ne peut pas fixer un loyer de base inférieur au plafond et y ajouter un complément.

À la date de rédaction de cet article, l'encadrement du niveau des loyers reste une expérimentation, prévue jusqu'au 23 novembre 2026. Selon le dossier législatif publié par le Sénat, la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs » (n° 217, 2025-2026), adoptée par l'Assemblée nationale, doit être discutée en séance publique le 21 octobre 2026. Son adoption définitive avant le 23 novembre n'est pas acquise. Cet article sera mis à jour selon l'issue de ce vote.

Ce qui peut justifier un complément de loyer

La loi ne dresse pas de liste des caractéristiques admises. Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 et la réponse ministérielle à la question écrite n° 11593 précisent les conditions cumulatives : les caractéristiques invoquées ne doivent pas avoir été prises en compte pour fixer le loyer de référence ; elles doivent être déterminantes pour la fixation du loyer, par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur ; elles ne doivent pas donner lieu à récupération au titre des charges ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie.

En pratique, les commissions de conciliation et les juges retiennent des caractéristiques réellement exceptionnelles pour le secteur : une terrasse de grande surface dans un quartier où elles sont rares, une vue dégagée sur un monument, un jardin privatif en centre-ville, des prestations hors du commun. Un parquet, une cuisine équipée, un ascenseur ou une bonne exposition sont en général considérés comme des éléments courants, déjà reflétés dans le loyer de référence.

Ce qui interdit tout complément de loyer

Depuis la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, l'article 140 de la loi ELAN prévoit qu'aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente au moins une des caractéristiques suivantes. Selon Service-public, cette interdiction vise les baux signés depuis le 18 août 2022 :

• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d'humidité sur certains murs ;
• un niveau de performance énergétique de classe F ou G ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l'air, hors grille de ventilation ;
• un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement ;
• des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

L'ANIL mentionne en outre les problèmes d'isolation thermique des murs ou du toit. Un seul de ces défauts suffit à rendre le complément illégal, quelles que soient les qualités du logement par ailleurs.

Les mentions obligatoires dans le bail

Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement, le loyer de base, le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient. Un complément qui n'apparaît pas distinctement dans le bail, ou dont la justification se limite à une formule générale, est difficile à défendre pour le bailleur.

Le locataire peut vérifier les loyers de référence de son logement sur le site de la préfecture ou de la collectivité concernée, qui publie une carte interactive. Notre outil loyer et révision aide à comparer le loyer du bail avec ces plafonds.

Contester : deux délais de trois mois

La procédure de contestation est stricte, et ses délais ne se rattrapent pas.

Premier délai : la commission de conciliation. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Cette saisine est obligatoire avant tout recours au juge : la loi précise que le juge peut relever d'office l'absence de saisine préalable. Le délai ne s'applique pas au bail mobilité, qui relève d'un régime distinct.

Devant la commission, la preuve pèse sur le bailleur. C'est à lui de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le complément, par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur. En cas d'accord, le loyer est celui fixé par le document de conciliation.

Second délai : le juge. En l'absence de conciliation, le locataire dispose de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection d'une demande d'annulation ou de diminution du complément.

Modèle de saisine de la commission. « Madame, Monsieur le Président, je suis locataire du logement situé [adresse], en vertu d'un bail signé le [date]. Ce bail prévoit un complément de loyer de [montant] euros par mois, justifié par [caractéristiques mentionnées]. Je conteste ce complément, sur le fondement du B du III de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018, au motif que [ces caractéristiques ne sont pas exceptionnelles dans le secteur / le logement présente le défaut suivant : ...]. Je vous prie de bien vouloir convoquer les parties. Je joins le bail, l'état des lieux et [photos, DPE]. Veuillez agréer, Madame, Monsieur le Président, mes salutations distinguées. »

Exemple chiffré

Un appartement de 40 m² est loué dans un secteur où le loyer de référence majoré est de 30 euros par mètre carré. Le loyer de base plafond est donc de 1 200 euros. Le bail prévoit un complément de 150 euros, justifié par « une vue dégagée et un balcon ».

Le DPE annexé au bail classe le logement en F. Le bail ayant été signé après le 18 août 2022, aucun complément n'est possible. Le locataire saisit la commission dans les trois mois. À défaut d'accord, le juge peut annuler le complément ; le loyer redevient alors de 1 200 euros par mois, soit 1 800 euros d'économie par an.

Ces chiffres sont illustratifs : les loyers de référence réels varient selon chaque arrêté préfectoral.

Les erreurs les plus fréquentes

Attendre la fin de la première année. Le délai de trois mois court à compter de la signature du bail. Passé ce délai, le complément ne peut plus être contesté par cette voie.

Saisir directement le juge. La commission de conciliation doit être saisie en premier.

Ignorer le DPE. Une étiquette F ou G suffit à interdire tout complément, sans débat sur les qualités du logement.

Confondre complément et dépassement du plafond. Un loyer de base supérieur au plafond, sans complément justifié, est une autre irrégularité, qui peut être signalée au préfet.

Questions fréquentes

Le complément de loyer existe-t-il hors des villes encadrées ? Non. Il n'a de sens que là où un loyer de référence majoré est fixé par arrêté préfectoral.

Le complément peut-il être réévalué chaque année ? Le loyer total, complément compris, suit la révision annuelle prévue au bail selon l'IRL, si le bail contient une clause de révision et si le logement n'est pas classé F ou G.

Un meublé peut-il avoir un complément de loyer ? Oui, les locations meublées à usage de résidence principale sont soumises à l'encadrement, avec des loyers de référence spécifiques, et donc au même régime de complément.

Que se passe-t-il si l'encadrement prend fin ? Si l'expérimentation n'est pas prolongée au-delà du 23 novembre 2026, les loyers de référence cesseront de s'appliquer aux nouveaux baux. Les règles applicables aux baux en cours dépendront du texte adopté ; nous mettrons cet article à jour.

Sources

• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite ELAN, article 140, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, article 13, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Complément de loyer : quelles sont les règles ? » (F34401), consulté le 12 octobre 2026.
• ANIL, « Encadrement de l'évolution et du niveau des loyers dans les zones tendues », consulté le 12 octobre 2026.
• Assemblée nationale, réponse ministérielle à la question écrite n° 11593 (XVIe législature), consulté le 12 octobre 2026.
• Sénat, dossier législatif « Retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs » (ppl25-217) et ordre du jour, senat.fr, consulté le 12 octobre 2026.