Vétusté : qui paie quoi en fin de bail

À la fin d'un bail, la discussion la plus fréquente entre bailleur et locataire porte sur une question simple en apparence : la peinture défraîchie, la moquette usée ou le joint noirci relèvent-ils de l'usure normale ou d'une dégradation ? La réponse détermine qui paie, et donc ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie.

La loi apporte une réponse claire sur le principe : le locataire ne répond pas de la vétusté. La difficulté est de l'appliquer au cas par cas. Cet article explique la règle, la place des grilles de vétusté et la manière de contester une retenue.

Ce que dit la loi. L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, et à répondre des dégradations et pertes survenues pendant la location. Il en est exonéré lorsqu'il prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Le même article précise que les réparations locatives ne sont pas à sa charge lorsqu'elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Vétusté, entretien, dégradation : trois notions à distinguer

La vétusté est l'usure normale d'un élément du logement sous l'effet du temps et d'un usage conforme. Une peinture qui jaunit en sept ans, une moquette qui se tasse dans les zones de passage, un robinet dont le mécanisme s'use : ces effets du temps restent à la charge du bailleur.

L'entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire pendant la location. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en dresse la liste indicative : entretien des joints, remplacement des ampoules et des fusibles, débouchage des canalisations, graissage des gonds, remplacement des flexibles de douche, entretien courant des sols et des peintures. Un défaut qui résulte d'un entretien négligé n'est pas de la vétusté.

La dégradation résulte d'un usage anormal, d'un accident ou d'une négligence : un trou dans une porte, une brûlure sur un plan de travail, une moquette tachée de façon irréversible, un carreau cassé. Elle est imputable au locataire, sauf s'il prouve l'une des causes d'exonération prévues par l'article 7.

La frontière se trace en comparant l'état des lieux de sortie à l'état des lieux d'entrée. Un défaut déjà décrit à l'entrée ne peut pas être reproché au locataire à la sortie. Notre article sur l'état des lieux d'entrée explique comment le rendre précis.

Les grilles de vétusté

Une grille de vétusté attribue à chaque élément du logement une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Elle permet de calculer la part de la remise en état qui reste à la charge du bailleur, en raison de l'âge de l'élément, et celle qui peut être imputée au locataire.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui encadre l'état des lieux, prévoit que les parties peuvent convenir dès la signature du bail de l'application d'une grille de vétusté. Celle-ci doit être choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location, conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Ces accords existent notamment dans le parc social et chez certains grands bailleurs.

Lorsqu'une grille est annexée au bail, elle s'impose aux deux parties. Lorsqu'il n'y en a pas, la vétusté reste prise en compte, mais au cas par cas : en cas de désaccord, la commission de conciliation ou le juge appréciera la durée de vie raisonnable de l'élément.

Comment fonctionne un abattement

Les grilles reposent presque toutes sur la même mécanique, même si les durées varient d'une grille à l'autre. Un élément dispose d'abord d'une période de franchise, pendant laquelle il est réputé ne pas s'user. Ensuite, un abattement annuel s'applique jusqu'à une valeur résiduelle minimale.

Prenons un exemple théorique, pour illustrer le calcul et non pour fixer une norme : une peinture dont la grille prévoit une franchise de deux ans, puis un abattement de 15 % par an, avec une valeur résiduelle de 10 %. Le locataire part après six ans. La peinture a perdu 4 × 15 % = 60 % de sa valeur. Si le locataire a dégradé un mur dont la remise en peinture coûte 400 euros, la part qui peut lui être imputée est de 40 %, soit 160 euros. Les 240 euros restants correspondent à la vétusté et restent à la charge du bailleur.

Sans grille annexée au bail, ce type de calcul peut servir de base de discussion, à condition de rester raisonnable.

Les retenues sur le dépôt de garantie

Selon l'article 22 de la loi de 1989, le bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Il peut déduire les sommes restant dues au titre de la location, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Une retenue pour dégradation doit donc reposer sur deux éléments : une différence constatée entre l'entrée et la sortie, et un justificatif de son coût, comme un devis ou une facture. Une retenue forfaitaire, sans justificatif, n'est pas conforme à la loi.

En cas de retard de restitution, le montant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Notre outil dépôt de garantie calcule ces délais et la majoration.

Exemples concrets

Une moquette usée après huit ans. Les zones de passage sont tassées, les couleurs ont pâli. C'est de la vétusté : aucune retenue n'est justifiée.

Une moquette brûlée par une cigarette après deux ans. C'est une dégradation. Le locataire peut être tenu de la réparation, compte tenu de l'âge de la moquette.

Des trous de cheville dans les murs. Quelques trous pour accrocher des cadres relèvent d'un usage normal du logement selon de nombreuses commissions de conciliation, surtout lorsque le bail ne les interdisait pas. Des dizaines de trous ou des arrachements de plâtre peuvent être considérés comme une dégradation. Le locataire a intérêt à les reboucher proprement avant l'état des lieux de sortie.

Des joints de salle de bains noircis. L'entretien des joints est une menue réparation à la charge du locataire selon le décret de 1987. Des joints noircis par défaut d'entretien peuvent donner lieu à retenue. Des joints dégradés par une infiltration ou par l'absence de ventilation relèvent en revanche du bailleur.

Une peinture défraîchie après dix ans. Même si le bailleur doit repeindre avant de relouer, cette remise en état correspond à la vétusté. Elle reste à sa charge.

Contester une retenue

Le locataire qui conteste une retenue commence par demander par écrit le détail et les justificatifs des sommes retenues, en rappelant l'article 22 de la loi de 1989. Il peut ensuite saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection. Pour un litige de moins de 5 000 euros, une tentative préalable de résolution amiable est en principe obligatoire avant de saisir le juge, en application de l'article 750-1 du code de procédure civile, par exemple devant un conciliateur de justice. La commission départementale de conciliation reste, en matière locative, la voie la plus directe pour trouver un accord.

Modèle de courrier. « Madame, Monsieur, j'ai quitté le logement situé [adresse] le [date] et vous avez retenu la somme de [montant] sur mon dépôt de garantie. En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande de me communiquer les justificatifs de ces retenues. Je conteste en particulier [poste], qui relève de la vétusté au sens de l'article 7 de la même loi, l'élément ayant [âge] ans à mon départ. À défaut de restitution sous quinze jours, je saisirai la commission départementale de conciliation. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. »

Les erreurs les plus fréquentes

Confondre vétusté et défaut d'entretien. La vétusté protège le locataire contre l'usure normale, pas contre le manque d'entretien courant.

Accepter une retenue forfaitaire. Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture.

Ignorer l'âge des éléments. Même pour une vraie dégradation, la part imputable au locataire doit tenir compte de l'âge de l'élément.

Oublier l'état des lieux d'entrée. C'est la pièce centrale de toute discussion sur la vétusté.

Questions fréquentes

Le bailleur doit-il faire les travaux pour retenir leur coût ? La retenue doit correspondre à un préjudice réel et justifié. En pratique, un devis détaillé est le minimum attendu. En cas de doute, la commission de conciliation peut apprécier le montant.

Une grille de vétusté peut-elle être ajoutée en cours de bail ? Le décret de 2016 prévoit que les parties en conviennent dès la signature du bail. Un avenant signé par les deux parties reste possible, mais il ne peut pas être imposé au locataire.

La vétusté s'applique-t-elle aux meublés ? Oui. L'article 7 de la loi de 1989 s'applique aussi aux locations meublées à usage de résidence principale. L'usure normale du mobilier relève également de la vétusté.

Que faire si l'état des lieux de sortie a été fait sans moi ? Un état des lieux doit être contradictoire. S'il a été établi en votre absence sans convocation par commissaire de justice, sa valeur probante est discutable. Faites valoir ce point par écrit.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 22, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code de procédure civile, article 750-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• ANIL, « Les réparations locatives et la vétusté », consulté le 12 octobre 2026.