Taxe foncière et taxe d'habitation : qui paie quoi entre bailleur et locataire

Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales en 2023, la répartition des impôts locaux entre bailleur et locataire s'est simplifiée, mais plusieurs questions reviennent chaque automne, au moment de la réception des avis. Qui paie la taxe foncière ? Le bailleur peut-il en refacturer une partie ? Le locataire d'un meublé doit-il encore une taxe d'habitation ? Et quelles déclarations le propriétaire doit-il faire ? Cette fiche fait le point.

En bref. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier et reste à sa charge, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire au titre des charges. La taxe d'habitation n'existe plus pour les résidences principales depuis 2023 ; elle subsiste pour les résidences secondaires et certains logements vacants. Le propriétaire doit déclarer chaque année, avant le 30 juin, tout changement dans l'occupation de ses logements, sur le service « Gérer mes biens immobiliers ».

La taxe foncière : un impôt du propriétaire

Le redevable

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par la personne qui est propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition, en application de l'article 1400 du code général des impôts. Elle porte sur la propriété et non sur l'occupation : le fait que le logement soit loué ne change rien au redevable.

Une charge non récupérable

La taxe foncière elle-même ne figure pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le bailleur ne peut donc pas la refacturer au locataire, ni directement, ni par une clause du bail, qui serait réputée non écrite.

Une charge déductible

Au régime réel des revenus fonciers, la taxe foncière payée par le bailleur est déductible, à l'exception de la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères lorsqu'elle est récupérée sur le locataire.

Les exonérations possibles

Certaines situations ouvrent droit à une exonération de taxe foncière. Les constructions nouvelles bénéficient, sauf délibération contraire des collectivités pour leur part, d'une exonération temporaire de deux ans à compter de l'achèvement, prévue par l'article 1383 du code général des impôts, à condition d'être déclarées dans les délais. Les propriétaires âgés de plus de 75 ans, ou titulaires de certaines allocations, peuvent être exonérés pour leur habitation principale sous conditions de ressources ; cette exonération concerne le logement qu'ils occupent, et non un logement qu'ils donnent en location. Certaines communes accordent aussi des exonérations pour des logements ayant fait l'objet de travaux d'économie d'énergie.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères : récupérable

Le principe

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur l'avis de taxe foncière, mais elle correspond à un service rendu à l'occupant. Elle fait partie des charges récupérables : le bailleur peut en demander le remboursement au locataire.

Les modalités

Le bailleur récupère cette taxe dans le cadre de la régularisation annuelle des charges, ou au moment où il la paie. Il doit pouvoir justifier du montant, en présentant l'avis de taxe foncière. Les frais de gestion prélevés par l'État sur cette taxe ne sont pas récupérables, selon la jurisprudence. Lorsque le locataire n'a occupé le logement qu'une partie de l'année, le montant est réparti au prorata de la durée d'occupation.

Notre outil de régularisation des charges permet de vérifier le décompte transmis par le bailleur.

Un point d'attention

Dans certaines communes, la collecte des déchets est financée par une redevance d'enlèvement des ordures ménagères, facturée directement à l'usager, et non par une taxe. Dans ce cas, c'est l'occupant qui la paie directement au service public de collecte.

La taxe d'habitation : désormais limitée

La suppression sur les résidences principales

La taxe d'habitation sur les résidences principales a été progressivement supprimée, puis abolie pour tous les contribuables à compter de 2023. Un locataire qui occupe le logement à titre de résidence principale ne la paie plus, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, et le bailleur non plus.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Elle subsiste en revanche pour les logements meublés qui ne constituent pas l'habitation principale de leur occupant. Elle est due par la personne qui a la disposition du logement au 1er janvier. Concrètement :

• si un locataire loue un meublé à l'année pour en faire sa résidence secondaire, c'est lui qui la paie ;
• si le propriétaire conserve la disposition du logement, par exemple un meublé de tourisme qu'il loue ponctuellement et dont il garde l'usage, c'est le propriétaire qui la paie, même si le bien est loué de façon saisonnière au 1er janvier ;
• si le logement est loué meublé à titre de résidence principale, personne ne la paie.

Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut majorer cette taxe pour les résidences secondaires.

Les logements vacants

Un logement vide et inoccupé peut être soumis, selon la commune, à la taxe annuelle sur les logements vacants dans les zones tendues, ou à la taxe d'habitation sur les logements vacants lorsque la commune l'a instituée. À compter des impositions de 2027, ces deux taxes sont remplacées par une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (code général des impôts, article 1406 bis, créé par l'article 108 de la loi n° 2026-103 de finances pour 2026), dont les communes sont fixées par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. Ces taxes sont à la charge du propriétaire, sous réserve des exonérations prévues par la loi, notamment lorsque la vacance est indépendante de sa volonté.

La déclaration d'occupation : une obligation annuelle

Depuis 2023, tous les propriétaires, personnes physiques et morales, doivent déclarer à l'administration fiscale, pour chacun de leurs locaux, à quel titre ils les occupent et, s'ils ne les occupent pas eux-mêmes, l'identité des occupants et la période d'occupation. La déclaration se fait en ligne, sur le service « Gérer mes biens immobiliers » de l'espace particulier d'impots.gouv.fr.

En 2026, elle devait être effectuée au plus tard le 30 juin dans trois cas : si la situation d'occupation d'un bien avait changé entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026, par exemple un changement de locataire ou un logement devenu vacant ; si un changement de l'année précédente n'avait pas été signalé ; ou si le bien n'avait jamais été déclaré. En l'absence de changement, aucune nouvelle déclaration n'est requise.

Cette déclaration permet à l'administration d'établir correctement la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et les taxes sur les logements vacants. Le défaut de déclaration ou une déclaration inexacte peut être sanctionné par une amende, prévue par le code général des impôts.

Le cas de la vente

En cas de vente en cours d'année, le vendeur, propriétaire au 1er janvier, reste redevable de la taxe foncière de l'année entière vis-à-vis de l'administration. L'usage, repris dans la plupart des actes, est que l'acquéreur rembourse au vendeur la quote-part correspondant à la période postérieure à la vente. Ce remboursement résulte d'une clause contractuelle, et non de la loi. Il est donc utile de vérifier sa rédaction dans le compromis, notamment lorsque le bien est loué et que la taxe d'ordures ménagères a déjà été récupérée auprès du locataire.

Un exemple chiffré

Un bailleur reçoit en septembre un avis de taxe foncière de 1 200 euros, dont 180 euros de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, frais de gestion compris. Si les frais de gestion représentent environ 8 % de cette taxe, la part récupérable sur le locataire est d'environ 166 euros. Un locataire arrivé le 1er avril, et donc présent neuf mois sur douze, en doit les trois quarts, soit environ 125 euros. Le solde de la taxe foncière, soit un peu plus de 1 000 euros, reste à la charge du bailleur, qui peut le déduire de ses revenus fonciers au régime réel.

Les erreurs les plus fréquentes

• Refacturer la taxe foncière entière au locataire, alors que seule la taxe d'ordures ménagères est récupérable.
• Récupérer les frais de gestion de la taxe d'ordures ménagères.
• Oublier la déclaration d'occupation après un changement de locataire.
• Croire que le locataire d'un meublé à l'année paie une taxe d'habitation, alors qu'il n'en doit pas s'il en fait sa résidence principale.
• Ne pas proratiser la taxe d'ordures ménagères à l'arrivée ou au départ du locataire.

Questions fréquentes

Le locataire paie-t-il la taxe d'habitation s'il emménage le 2 janvier ? La situation s'apprécie au 1er janvier. Pour une résidence principale, la question ne se pose plus depuis 2023.

La taxe d'ordures ménagères est-elle récupérable dans un logement meublé ? Oui, dans les mêmes conditions que pour une location vide, sauf si le bail prévoit un forfait de charges qui l'inclut.

Le bailleur doit-il fournir l'avis de taxe foncière ? Il doit tenir les justificatifs de charges à la disposition du locataire, dans les conditions de l'article 23 de la loi de 1989, notamment l'avis permettant de vérifier le montant de la taxe d'ordures ménagères.

La taxe foncière peut-elle augmenter fortement d'une année sur l'autre ? Oui. Elle dépend de la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année, et des taux votés par les collectivités.

Sources

• Code général des impôts, articles 1400, 1407, 1408, 1520, 1407 bis et 232, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Déclaration de biens immobiliers : dans quels cas devez-vous fournir des informations en 2026 ? » (A17346), et fiche F42, consultés le 12 octobre 2026.
• Impots.gouv.fr, « Gérer mes biens immobiliers », et BOFiP, BOI-IF-TH-10-20-20, consultés le 12 octobre 2026.