Colocation : bail unique ou baux individuels, comment choisir

La colocation est définie par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, qui en font leur résidence principale. Elle peut prendre deux formes : un bail unique, signé par tous les colocataires et le bailleur, ou plusieurs contrats distincts, un par colocataire. La location exclusive d'un logement à un couple marié ou pacsé n'est pas une colocation au sens de la loi.

Le choix entre les deux formules n'est pas anodin. Il détermine la manière dont le loyer est dû, la portée de la solidarité entre colocataires, les conséquences du départ de l'un d'eux et l'organisation du congé.

En bref. Avec un bail unique, tous les colocataires sont parties au même contrat ; une clause de solidarité permet au bailleur de réclamer la totalité du loyer à chacun d'eux, mais cette solidarité cesse pour le colocataire sortant au plus tard six mois après la fin de son préavis. Avec des baux individuels, chaque colocataire ne doit que son propre loyer et son départ n'affecte pas les autres contrats. Dans les deux cas, le logement doit être décent et les règles d'encadrement des loyers s'appliquent.

Le bail unique

Le fonctionnement

Tous les colocataires signent le même contrat. Le loyer est fixé globalement pour le logement, et la répartition entre colocataires relève de leur organisation interne : elle n'est pas opposable au bailleur. Le dépôt de garantie est versé une fois pour l'ensemble du logement.

La clause de solidarité

Pour se protéger contre les impayés, le bailleur insère presque toujours une clause de solidarité, parfois appelée clause d'indivisibilité de la dette de loyer. Selon Service-public, chaque colocataire et sa caution sont alors redevables de la totalité des sommes dues, loyer et charges. Si l'un des colocataires ne paie pas sa part, le bailleur peut réclamer la totalité à n'importe lequel des autres, puis à sa caution.

Sans clause de solidarité, chaque colocataire et sa caution ne doivent que leur part du loyer et des charges.

La limite des six mois

La loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, a encadré la solidarité du colocataire qui quitte le logement. Selon l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité du colocataire sortant et celle de sa caution prennent fin à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard six mois après cette date. Une clause du bail peut prévoir un délai plus court, jamais plus long.

Concrètement, un colocataire qui part sans être remplacé reste tenu, avec sa caution, des impayés des colocataires restants pendant six mois après la fin de son préavis. Le bailleur dispose ensuite, selon Service-public, de trois ans pour réclamer un impayé de loyer ou de charges correspondant à cette période.

Le départ d'un colocataire

Chaque colocataire peut donner congé individuellement, en respectant les règles de forme et le délai de préavis applicables au bail : trois mois pour une location vide, réduits à un mois dans les cas prévus par la loi, notamment en zone tendue, et un mois pour une location meublée. Le bail continue avec les colocataires restants.

Le colocataire partant n'a en principe pas droit au remboursement de sa part du dépôt de garantie avant la fin du bail, puisque le dépôt a été versé pour l'ensemble du logement. En pratique, les colocataires organisent souvent entre eux le rachat de cette part par le nouvel arrivant. Notre outil sur le dépôt de garantie rappelle les délais et les plafonds de restitution.

Le congé du bailleur

Selon Service-public, si le bail contient une clause de solidarité, le congé délivré par le bailleur à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble. Sans cette clause, le bailleur doit adresser son congé à chacun des colocataires. Par prudence, il est préférable de notifier le congé à chaque colocataire dans tous les cas.

Le départ de tous les colocataires

Pour mettre fin au bail, les colocataires peuvent adresser un congé commun, signé par tous, ou des congés individuels envoyés en même temps.

Les baux individuels

Le fonctionnement

Le bailleur conclut un contrat distinct avec chaque colocataire. Chaque bail précise la partie du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive, généralement une chambre, et les parties communes qu'il partage avec les autres. Chaque colocataire paie son propre loyer et verse son propre dépôt de garantie.

Pas de solidarité entre colocataires

Chaque colocataire n'est tenu que de ses propres obligations. Le départ ou l'impayé de l'un n'a aucune conséquence sur les autres. Le colocataire partant, et sa caution, doivent leur part jusqu'à la fin de leur préavis, puis sont libérés.

Plus de gestion pour le bailleur

Pour le bailleur, cette formule suppose de gérer plusieurs contrats, plusieurs états des lieux, plusieurs dépôts de garantie et des entrées et sorties décalées. Elle le prive de la garantie collective qu'offre la clause de solidarité. Elle lui permet en revanche de relouer chaque chambre indépendamment, sans attendre le départ de tous les occupants.

Les règles communes aux deux formules

La décence

Le logement loué en colocation doit respecter les critères de décence, y compris les exigences de performance énergétique. En cas de baux individuels, la loi prévoit des adaptations pour apprécier la surface et le volume habitables de chaque partie privative ; il convient de vérifier ces exigences avant de diviser un logement en chambres louées séparément.

L'encadrement des loyers

Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, l'article 8-1 de la loi de 1989 prévoit qu'en cas de baux individuels, la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement. Cette règle empêche de contourner l'encadrement en louant chaque chambre au prix d'un studio. Dans les zones tendues, la limitation des loyers à la relocation s'applique également.

Les charges

Les charges récupérables sont normalement payées sous forme de provisions, avec une régularisation annuelle. En colocation, la loi autorise les parties à convenir d'un forfait de charges, versé avec le loyer, qui ne donne pas lieu à régularisation. Son montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte de charges.

L'assurance habitation

Chaque colocataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs. La loi permet aux colocataires et au bailleur de convenir que ce dernier souscrit une assurance pour le compte des colocataires, dont le coût leur est ensuite refacturé. Dans un bail unique, une assurance unique couvrant tous les colocataires est fréquente.

Les cautions

Chaque colocataire peut présenter sa propre caution. L'acte de cautionnement doit identifier le colocataire pour lequel la caution s'engage. Lorsqu'un bail unique comporte une clause de solidarité, la caution se retrouve indirectement engagée pour l'ensemble des sommes dues, ce qui justifie une information claire au moment de la signature. Les colocataires peuvent aussi recourir à la garantie Visale d'Action Logement, sous conditions.

Tableau comparatif

Comment choisir

Pour un bailleur, le bail unique avec clause de solidarité offre la meilleure protection contre les impayés et une gestion plus simple. Il convient bien à un groupe d'amis ou de proches qui emménagent ensemble.

Les baux individuels conviennent mieux à une colocation dont les membres ne se connaissent pas, arrivent et partent à des dates différentes, et ne souhaitent pas répondre des dettes des autres. Ils protègent davantage chaque colocataire, au prix d'une gestion plus lourde pour le bailleur.

Pour un colocataire, avant de signer un bail unique, il est utile de vérifier la présence d'une clause de solidarité, de comprendre sa portée et d'en informer sa caution.

Questions fréquentes

Un couple marié peut-il être en colocation ? Non. La location exclusive d'un logement à un couple marié ou pacsé n'est pas une colocation au sens de la loi.

Le bailleur peut-il refuser un remplaçant proposé par un colocataire sortant ? Oui. L'entrée d'un nouveau colocataire dans un bail unique suppose l'accord du bailleur, généralement formalisé par un avenant.

Un colocataire peut-il sous-louer sa chambre ? Seulement avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix, comme pour toute sous-location.

Que se passe-t-il si un colocataire part sans donner congé ? Il reste partie au bail et tenu de ses obligations, y compris de la solidarité, tant qu'il n'a pas régulièrement donné congé.

La caution d'un colocataire sortant reste-t-elle engagée ? Avec une clause de solidarité, oui, dans les mêmes limites que le colocataire : jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant inscrit au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé. Sans clause, la caution ne répond que de la part du colocataire qu'elle garantit.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Colocation : quelles sont les règles ? », fiche F34661, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Un colocataire doit-il payer les dettes après avoir donné son préavis ? », fiche F2044, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, « Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé », fiche F36488, consulté le 12 octobre 2026.